Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Существует много разных видов дарственных и среди них есть те, которые далеко не каждый одаряемый согласится подписать. Это, так называемые, дарственные на квартиры с обременением.

Слово обременения можно понять по-разному, но, пожалуй, самое не желаемое обременение, которое хочется видеть на подаренной квартире, – это ипотека.  Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Возможно ли дарение такой жилплощади?

Подарить квартиру, которая находится в ипотеке, конечно, можно, но далеко не всегда. Некоторые банки вводят в договор особое условие, которое запрещает передачу недвижимости, пока за него не будет выплачена ипотека.

Каждый банк устанавливает свои правила взаимоотношений с кредитором, но у всех есть кое-что общее: пока ипотека не выплачена до конца, полноправным владельцем жилплощади остается кредитор. Сама же квартира является залогом, который служит гарантом безопасности сделки.

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?А вот какими правами наделяется человек, получивший квартиру в кредит, уже решается индивидуально. Как правило, клиент самостоятельно может распоряжаться имуществом.

Можно регистрировать в нем своих родственников и даже сдать жилплощадь в аренду. Это можно сделать даже без ведома банка, и никаких противоречий с законом такой поворот событий не вызывает.

Но совсем другое дело, когда речь идет об отчуждении имущества. Тут стоит понимать, что настоящим владельцем жилплощади по-прежнему является банк. Так что продать или подарить квартиру без разрешения банка попросту невозможно.

Конечно, можно досрочно погасить ипотечный кредит, но такой вариант подходит далеко не всем. Хорошо, если срок выплат по ипотеке уже подходит к концу, но выплатить кредит вперед за десять, а то и двадцать лет сможет далеко не каждый.

Справка! В двух словах, данная сделка является проблематичной, поскольку для банка смена лица, которое будет выплачивать ему ипотеку – это совершенно ненужные риски.

Пожалуй, лучше всего будет, еще на стадии заключения договора с банком, настоять на внесении пункта о возможности передачи ипотечного жилья в дар. Не факт, что банк согласится на такие условия, но если все-таки даст свое добро, потом вам будет гораздо легче подарить ипотечную квартиру.

Законодательство

Согласно гражданскому кодексу, дарение – это безвозмездная сделка, которая предполагает передачу не самого имущества, а права на владение им. Есть даритель, который добровольно отказывается от своего права владения квартирой в пользу одаряемого. Последний, после регистрации, получает эти самые имущественные права.

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Как несложно догадаться из названия, он регулирует большинство вопросов, которые могут быть связаны с ипотечным кредитованием.

Статья 37 данного закона четко говорит о том, что жилплощадь, являющаяся объектом ипотечного кредитования, все-таки может стать предметом договора дарения. Но это возможно только с разрешения собственника жилья. Тут встает логичный вопрос, кто же этим собственником является.

Этот же закон определяет, что собственником жилья, до тех пор, пока ипотека не будет выплачена полностью, является банк.

У заемщика нет возможности зарегистрировать право на владение жильем, поэтому он никак не сможет выступить дарителем без согласия организации, которая выдала ипотеку. Даже если такой договор состоится, по сути, дарителем является банк, но не совсем.

Ведь одаряемый потом также станет заемщиком, который будет выплачивать ипотеку. А значит право собственности на жилье так и останется у банка.

Первый пункт 37 статьи также определяет, что заемщик может сделать с жильем до того, как выплатит ипотеку. Стоит заметить, что в числе прочего, предусмотрено и право подарить его кому-либо. Однако тут же указывается, что залогодатель должен дать свое согласие.

Существует еще несколько нормативно-правовых актов, которые в данной ситуации регулируют отношения и обязанности между банком и заемщиком:

  1. Уже упомянутый выше Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит в себе статьи, которые регулируют все вопросы, связанные с правом собственности на жилую площадь. В том числе, упоминаются случаи, когда квартира находится в залоге или же кредитном соглашении.
  2. Закон 102 регулирует такой вопрос как непосредственная передача имущества банку, в рамках ипотечного кредитования, под залог.
  3. 122 закон регулирует вопрос, связанный с регистрацией прав на недвижимость, а также специальными ограничениями в использовании жилого помещения.
  4. Основной нормативно-правовой акт, который играет роль в данной ситуации, это не закон, а кредитное соглашение, которое было составлено между банком и заемщиком.

Внимание! Стоит внимательно изучить договор, подписанный с банком. Вполне возможно, что там прописаны пункты, которые регулируют передачу заложенного имущества в дар. Внесение данного пункта можно потребовать на этапе составления и подписания договора с банком.

Вероятная реакция банка

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Возможность передачи заложенного имущества в дар зачастую указывается в договоре ипотечного кредитования. Но банк оставляет за собой право отказать заемщику в просьбе дать разрешение на проведение процедуры дарения.

Точно также, при определенных обстоятельствах, банк может просто дать свое согласие на реализацию сделки. Возможен и вариант договориться с банком заранее, чтобы внести в договор пункт о том, что заемщик не обязан дожидаться, пока банк даст разрешение на осуществление дарения.

Так что, если вы берете квартиру в ипотеку и уже заранее знаете, что собираетесь ее кому-нибудь подарить, необходимо обсудить это с представителями банка сразу и внести необходимые положения в соглашение об ипотеке.

ВАЖНО! Перед тем как оформлять дарственную, разрешение от банка нужно получить обязательно. Но если не сможете аргументировать то, что интересы организации не пострадают в результате смены заемщика, вряд ли стоит рассчитывать на положительный результат.

Что же станет для банка аргументом? Нужно объяснить, что в данной ситуации, дарение просто необходимо. Например, если вы находитесь в скверном здравии или же не в состоянии дальше выплачивать ипотеку самостоятельно. Так же, придется доказать, что одаряемый является ответственным лицом, которое не просрочит платежи по ипотеке.

Объясняется это тем фактом, что кредит, вместе с жилплощадью, переходит одаряемому. И получается, что уже он должен до конца выплатить ипотеку.

Так что, чтобы осуществить сделку, нужно чтобы новый заемщик соответствовал некоторым обязательным условиям:

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  • Он должен иметь гражданство Российской Федерации и прописку в том же населенном пункте, в котором расположен банк.
  • От одного года общего трудового стажа. При этом, на последнем месте работы он должен трудиться не менее шести месяцев.
  • Ну и самое главное – это иметь финансовые возможности для того, чтобы выплачивать ипотеку дальше, вместо предыдущего заемщика.

Передать квартиру возможно даже в том случае, если по ней есть долги. Это считается обременением. Это обязательно нужно указывать в дарственной, поскольку одаряемый потом будет их выплачивать. Если же одаряемого не оповестят об обременениях, сделка станет недействительной.

Справка! Банк никогда не согласится на одобрение дарственной, если это увеличивает риск и ставит под угрозу возможность дальнейших выплат по ипотеке. Так что, вам не удастся подарить квартиру безработному и уж тем более ребенку или пенсионеру.

Особенно тяжело убедить финансовую организацию дать добро на передачу квартиры несовершеннолетнему. Ведь, в случае чего, потом будет очень проблематично продать жилплощадь.

Можно ли осуществить сделку, если банк против?

Некоторые граждане могут попытаться оформить договор дарения без разрешения банка. К сожалению, ничего не удастся. Зарегистрировать дарственную без разрешения финансовой организации, которая является фактическим собственником жилья, невозможно.

Для того чтобы сделка дарения могла считаться законной и состоявшейся, необходимо зарегистрировать дарственную в Росреестре. То есть, в специальном государственном органе, занимающимся вопросами передачи имущества из одних рук в другие. А для регистрации потребуются документы из банка.

Если же заемщик нарушает условия соглашения, банк может применить к нему следующие меры воздействия:

  1. Подать иск в суд. Скорее всего, вследствие иска, дарственную признают недействительной.
  2. Потребовать у заемщика досрочное погашение ипотеки, а также выплату штрафов за нарушение договора.
  3. Если заемщик не вернет долг, банк может продать жилье, которое находится в залоге.

Когда все-таки можно осуществить сделку?

Единственный способ осуществить сделку, не спрашивая разрешения у банка – это еще на этапе подписания договора ипотечного кредитования внести в соглашение пункт о том, что банк не выдвигает претензии в данном случае. Во всех других ситуациях придется все же обращаться к займодателю, чтобы получить право подарить кому-то ипотечное жилье.

Как осуществить дарение?

Для того чтобы подарить кому-то квартиру, которая находящуюся в ипотеке, нужно собрать определенный пакет документов. Среди них следующие:

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  • Паспорта. Для того чтобы идентифицировать личности сторон сделки.
  • Специальная выписка, свидетельствующая о праве дарителя на владение жильем.
  • Технический паспорт на объект сделки.
  • Если даритель состоит в браке и квартира является совместно нажитой, нужно получить согласие супруга. Данная бумага обязательно заверяется у нотариуса.
  • Справка, которая рассказывает о лицах, которые на данной жилплощади прописаны.
  • Согласие от займодателя.
  • Заявление для подачи в Росреестр.
  • Договор дарения.
Читайте также:  Можно ли отозвать дарственную на квартиру при жизни дарителя: образец заявления, основания отмены

ВАЖНО! В договоре обязательно указать, что на квартире имеются обременения. Если этого не сделать, дарственную можно будет легко оспорить в суде.

Итак, чтобы осуществить задуманное, нужно действовать следующим образом:

  1. Обратиться в банк, чтобы получить разрешение на проведение сделки.
  2. Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
  3. Составить договор дарения. Лучше сделать это вместе с нотариусом, но закон допускает и простую письменную форму дарственной.
  4. Далее, пакет документов, вместе с дарственной и заявление нужно подать в Росреестр или же многофункциональный центр.
  5. По окончанию регистрации, одаряемый должен получить специальное свидетельство о том, что он является владельцем квартиры.

Особенности и нюансы

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?Можно также подарить долю в квартире, но в обход банка этого сделать все равно не получится.

Дело в том, что если владельцем доли квартиры станет третье лицо, то финансовой организации-займодателю придется включить его в список заемщиков по данному ипотечному кредиту.

То есть, если вы, например, подарите кому-то половину квартиры, то ипотеку придется выплачивать пополам. Лишиться половины долга банку тоже не особо выгодно, поэтому и для такого действия потребуется разрешение.

Как правило, собственниками долей квартиры становятся супруги. Если по какой-то причине ипотека оформлена только на одного заемщика, впоследствии, можно подарить супругу половину и разделить долг на двоих.

Источник: https://my-femida.com/jilishnoe-pravo/kvartira/darenie/kv-v-ipoteke.html

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

Порой жилье в ипотеку берется на большой срок, например на 25 лет. На протяжении этого периода может произойти все что угодно.

Понятно, что человеку, получившему кредит для приобретения квартиры, нужно заранее подумать над способами распоряжения недвижимостью, которая состоит в залоге у банка.

Тогда действовать будет гораздо проще. Можно ли подарить жилье с ипотечным кредитом?

Возможно ли?

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
  2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
  3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
  4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  • быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
  • трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
  • быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

  1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
  2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
  3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

  1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
  2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
  3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
  4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

  1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
  4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
  5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
  6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
  7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
  8. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, в каких случаях потребуется акт приема-передачи к договору дарения.

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

  • Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.
  • Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Требования к договору

В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:

  1. Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
  2. Информация о правоподтверждающем документе.
  3. Характеристика и техническое описание имущества.
  4. Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
  5. Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
  6. Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
  7. Подписи всех участников процесса.

После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.

Стоимость сделки

В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.

Читайте также:  Усыновление ребенка из роддома: порядок действий, правила постановки в очередь

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.

  1. Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.
  2. Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.
  3. При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.

О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.

Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/darenie-kvartiry/ipotechnoj.html

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски.

Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора.

В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
  2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

  • такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
  • новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
  • сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2019 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Источник: http://expert-nasledstva.com/kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-oformit-darstvennuyu/

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

Человек имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если речь идет об ипотечной квартире, заемщик ограничен в правах собственника – дарение, продажа, наследование и обмен происходят лишь с согласия кредитора.

Представьте, что вы хотите подарить долю в ипотечной квартире. Отчасти это означает, что придется договариваться с банком – именно банку принадлежит залог в виде квартиры. Значит дарение будет отличаться от стандартной процедуры. Чем именно? Об этом читайте в нашей статье.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Вступление в ипотеку означает заключение ипотечного соглашения с банком, по условиям которого кредитор предоставляет ссуду на покупку жилья. Заёмщик продолжает жить в квартире, но обязуется передать банку права на ипотечную недвижимость. Затем наступает период возврата кредита – все это время квартира находится в залоге у банка.

Если заёмщик еще не погасил ипотеку, но желает подарить долю, ему предстоит заручиться согласием кредитора (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Разрешение может быть прописано в ипотечном договоре. Но случается такое крайне редко – банкам невыгодна смена плательщика кредита, а значит и согласие от них большая редкость.

Однако на самом деле переживать не стоит – даже если вы получили отказ на дарение доли в ипотечной квартире, никто не запрещает дождаться погашения кредита. Сразу после выплаты всей суммы собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Таким образом, если банк не разрешает отчуждать имущество по ипотечному договору, дарение доли возможно только при погашении кредита.

Условия сделки

Оформление дарственной при текущем залоге квартиры – процедура не из легких. Прежде чем прибегать к заключению сделки, нужно изучить жизненные обстоятельства.

Условия дарения доли в ипотечной жилплощади:

  • пункт о возможности дарения в период погашения ипотеки;
  • согласие дарителя и одаряемого (например, на перевод прав и обязанностей по договору залога);
  • переоформление договора ипотеки по ходатайству заёмщика.

Обязательным условием сделки является регистрация изменений в органе Росреестра. Новый собственник (одаряемый) вступит в законные права только после прохождения регистрации в государственных органах.

Обратите внимание, что банки не дают согласие на дарение доли в пользу детей, пенсионеров, малоимущих и сирот, т.е. тех, кто не способен нести обязательства по выплатам за ипотеку. Единственный вариант – подарить долю таким лицам, но сохранить за собой обязанность по выплате кредита (п. 38 ФЗ «Об ипотеке»).

Вопрос:

Можем ли мы подарить долю ребенку, если жилплощадь была куплена на средства материнского капитала? Ипотека уже погашена на ⅔, но в банк мы еще не обращались.

Ответ:

Оформление дарственной на долю в квартире считается отчуждением имущества. Согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дарение возможно лишь с разрешения держателя залога, т.е. банковского учреждения.

Ознакомьтесь с договором о предоставлении ипотечного кредита. Если в нем имеется пункт о дарении доли до погашения ипотеки, значит вы сможете оформить сделку. Отсутствие такого пункта затрудняет дарение доли.

Придется писать заявление в банк и ходатайствовать о разрешении на совершение сделки с обременением.

Читайте также:  Нужно ли заверять соглашение о разделе имущества супругов у нотариуса и сколько это стоит?

Еще один момент: Если планируется подарить долю ребенку по материнскому капиталу, родители должны составить предварительный договор дарения или оформить соглашение о выделении доли детям.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Содержание дарственной на долю в ипотечной квартире:

  • населенный пункт и дата (прописью);
  • ФИО, паспортные данные, адреса сторон;
  • юридические реквизиты кредитора – банковского учреждения, выдавшего ипотечный заем;
  • разрешение кредитора на дарение доли квартиры;
  • адрес, корпус, строение, этаж, квадратные метры, технические характеристики ипотечного жилья;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости – указать, что жилье находится в залоге у банка;
  • пункт о добровольной и безвозмездной передаче части жилья;
  • права и обязанности сторон договора (дарителя и одаряемого);
  • информация об обременении (залог);
  • данные о том, кто несет расходы;
  • число экземпляров договора;
  • подписи и фамилии сторон.

Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней? Можно ли сделать дарственную на квартиру в ипотеке или долю в ней?

  • Составители оформляют один договор дарения и делают несколько копий – они понадобятся для обращения в МФЦ, Росреестр и банковское учреждение.

Порядок дарения

Основное отличие от обычного дарения доли – разрешение от третьего участника правоотношений (банка). Заявителю предстоит обратиться к нотариусу, поскольку речь идет об отчуждении долей квартиры. Но обо всем по порядку.

Куда обращаться?

Первый шаг на пути к дарению доли ипотечной квартиры – получение согласия от займодателя (кредитора). Если банк не одобрит сделку, дальнейшие шаги не имеют смысла.

Даритель обращается в банк с целью получить разрешение на передачу доли третьему лицу. Заявление подается в кредитный отдел, который рассматривал первоначальное заявление на получение ссуды. Сразу после обработки запроса, банк созывает комиссию, где и выносится окончательный вердикт – одобрить дарение доли или отказать заёмщику.

Имейте в виду, что процент отказов составляет явное большинство. Но это не означает, что нужно сложить руки и не попробовать договориться с кредиторами. Известны случаи, когда плательщикам все же удавалось включить пункт о дарении в первоначальный договор с банком.

Пошаговая инструкция

Порядок действий по дарению доли квартиры в ипотеке имеет свою специфику.

Юристы советуют руководствоваться следующим алгоритмом:

  1. Определитесь с кандидатом (желательно чтобы им не был ребенок, пенсионер, инвалид или малоимущий – процент отказа со стороны банка увеличится).
  2. Перечитайте договор ипотеки с банком – отыщите пункт на разрешение/запрет отчуждения имущества.
  3. Отправляйтесь в банк за консультацией по вопросу.
  4. Попросите кредитора дать согласие на дарение доли квартиры с обременением ипотекой.
  5. Подготовьте документы для оформления сделки.
  6. Запишитесь на прием к нотариусу.
  7. Составьте проект дарственной на дарение доли, оплатите госпошлину, отдайте собранные документы.
  8. Передайте бумаги на регистрацию сделки в Росреестре.
  9. Заберите готовую выписку из ЕГРН о праве собственности.
  10. Уведомите банк о завершении операции с жильем.

Обращайтесь в банк только при наличии пункта в договоре ипотеки. Также уместно просить кредитора о разрешении, если вы погасили основную часть ипотеки. Остальные случаи – увы, не в пользу заёмщика.

Документы

Оформление документов отнимает немало времени – ниже мы расскажем о документах, которые необходимо подать в государственные органы.

Обращение в банк за согласием:

  • заявление по образцу;
  • паспорт дарителя (заёмщика);
  • справка о доходах по форме банка – 2-НДФЛ;
  • правовые документы на другое жилье.
  1. При необходимости банк может затребовать свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей.
  2. Заручившись одобрением кредитора, можно приступать к оформлению дарственной у нотариуса и регистрировать сделку в Росреестре.
  3. Документы для МФЦ и Росреестра:
  • письменное согласие банка;
  • общегражданские паспорта дарителя (заёмщика) и одаряемого;
  • правовой документ на квартиру (например, договор купли-продажи);
  • техпаспорт на жилое помещение;
  • актуальная выписка из ЕГРН с кадастровыми данными – в МФЦ запрашивают самостоятельно;
  • согласие второго супруга или совладельцев – при долевой или совместной собственности на жилплощадь (читайте, «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?«);
  • справка о составе семьи – сейчас это выписка ЖЭК из домовой книги;
  • подтверждение родственных отношений (свидетельство о браке, об усыновлении/удочерении и др.);
  • одобрение органа опеки и попечительства (при необходимости).

Расходы, стоимость

Оформление дарственной на часть квартиры оплачивается согласно прейскуранту. Приготовьтесь к затратам на услуги специалистов.

Основные статьи расходов:

  • государственная пошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости даримой доли жилья (300 рублей – минимум; 20 000 рублей – максимум);
  • госпошлина в Росреестре – 2 000 рублей с одаряемого;
  • техническая и правовая работа нотариуса – от 2 000 до 5 000 рублей;
  • оценка стоимости квартиры – от 3 000 до 15 000 рублей;
  • запрос справок и выписок – от 1 000 рублей.

Вместе с тем существуют и бесплатные процедуры:

  • разрешение банка на дарение доли квартиры;
  • составление акта о приеме-передачи объекта недвижимости.

Налоги

Юридические операции с недвижимостью облагаются налогом. Исключением не является и дарение доли квартиры в ипотеке.

Отчуждение части жилья в пользу посторонних лиц обязывает одаряемого уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли (ст. 220 НК РФ).

Совершение сделки с близкими родственниками освобождает от налоговых обязательств – НДФЛ платить не нужно. Однако придется подтвердить факт родства – например, с помощью свидетельства о рождении.

Обращение в банк за выдачей разрешения укладывается в 3-7 рабочих дней. Именно столько дается комиссии на рассмотрение ходатайства заёмщика. Если решение окажется положительным – банк выдаст письменное согласие. Если отрицательным – официальный отказ с указанием причины.

  • Оформление у нотариуса обычно занимает от суток до недели, в зависимости от характера документа и графика работы конторы.
  • Утверждение сделки в Росреестре отнимет еще 3-10 рабочих дней, а в ряде случаев до месяца.
  • Общий период дарения доли квартиры в ипотеке – от 2-3 недель и дольше.

Отказ в дарении доли со стороны банка – не такая уж и редкая практика. Скорее наоборот, кредитор не одобрит заявку, если в ипотечном договоре изначально был запрет на отчуждение имущества в ипотеке.

В каких случаях банк отказывает в дарении доли жилья?

  1. Заёмщик (даритель) нарушал график платежей по ипотеке.
  2. Слишком большая невыплаченная часть кредита.
  3. Явный запрет на отчуждение долей квартиры в залоге.
  4. Заёмщик испытывает финансовые трудности (потеря работы, снижение доходов, дорогостоящее лечение…).
  5. Частая смена места жительства.

Остается один-единственный вариант – погасить задолженность по ипотеке, а затем подарить долю квартиры. Если накоплений не хватает, можно воспользоваться потребительским кредитом в банке. Выбирать нужно того же кредитора, который выдал ипотечный заем.

При одобрении ссуды, банк перечислит средства с одного счета на другой. Заёмщик получит возможность снять обременение с квартиры. Останется подать документы через МФЦ в Росреестр – сотрудники проверят факт погашения ипотеки и оформят выписку о снятии обременения с квартиры.

Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.

Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:

  • признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
  • требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
  • продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.

Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.

Обозначим выводы из рассмотренного материала:

  1. Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
  2. Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
  3. Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
  4. Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
  5. Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
  6. Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
  7. Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Дарение долей в ипотечном жилье вызывает массу вопросов у обычных людей. Практика показывает, что не все знают о нюансах оформления. Многие сталкиваются с необоснованным отказом банка или завышением тарифов нотариуса. Найти ответы на вопросы можно и самостоятельно, но не у всех есть свободное время и доступ к юридической информации.

Источник: http://law-divorce.ru/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Ссылка на основную публикацию