Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

  1. Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире.

Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом).

И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено.

Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства.

То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют.

А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

  • Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.
  • Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.
  • Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы.

Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним.

Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

  1. Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.
  2. Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).
  3. Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Читайте также:  Как платить алименты без суда в добровольном порядке, куда обратиться и какие документы нужны?

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках.

Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

  • В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».
  • Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).
  • Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.
  • Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (обременения) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/kto-imeet-pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Право пожизненного проживания без права собственности

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя.

В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму.

В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл.33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Завещательный отказ

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Читайте также:  Госпошлина за развод: сколько стоит свидетельство о расторжении брака, размер налога в россии

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме.

Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст.

558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/pravo-pozhiznennogo-prozhivaniya.html

Право пожизненного проживания в квартире без права собственности — образец и особенности составления договора

Право владения жилплощадью позволяет владельцу или совладельцу распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению. Объект может участвовать в сделках по продаже, аренде и прочих предусмотренных законом операциях. Однако ситуация усложняется наличием прав пользования недвижимостью у третьих лиц.

Чтобы обезопасить себя от потенциальных сожителей после покупки квартиры, приобретателю лучше заранее выяснить, имеются ли граждане, наделенные правом использования имущества. Безусловно, любой владелец квартиры имеет право в ней проживать, но список людей, которые могут пользоваться недвижимостью, часто состоит не только из владельцев жилья.

Потенциальные сожители

Кроме владельцев, которые указаны в домовой книге, проживать в квартире могут такие категории граждан:

  1. Лица, связанные с владельцами кровными узами, которые были прописаны ранее, но не наделены правами распоряжения недвижимостью (отказ от приватизации).
  2. Права пользования имеются у граждан, которые отказались от завещаемого недвижимого имущества.
  3. Иждивенцы, наделенные правом пожизненного проживания без права собственности, которые заключали с владельцем соответствующее соглашение.
  4. Граждане, с которыми владельцем были заключены договора по найму или безвозмездному использованию.

Некоторые из представленных категорий сохраняют возможность проживания даже после перехода прав владения покупателю. Если продавец не был прописан в объекте недвижимости, то после подписания сделки проживать на территории он не может.

В тех случаях, когда бывшим хозяином была оформлена прописка, возможность проживания вносится в условия сделки, с которыми клиент знакомится перед ее заключением.

Важно! В современной российской практике при продаже недвижимости возможность проживания бывшего владельца зачастую не сохраняется. После подписания соглашения продавец обязуется снять регистрацию — это условие вносится в соглашение.

Родственники, у которых на момент продажи жилплощади сохраняется прописка, должны будут обратиться в федеральные органы с целью снятия регистрации. Если этого не последует, новый владелец правомерен оформить иск на имя родственников бывшего хозяина, за которыми закреплены права пользования недвижимостью. Как правило, суд принимает сторону истца.

В некоторых случаях могут возникнуть сложности с временно выписанными членами семьи бывшего хозяина. К таким лицам относятся военнослужащие, тяжело больные, а также заключенные.

Если их выписка осуществлялась через суд, то граждане могут подать заявление на восстановление прав пользования, но только при наличии соответствующих документов, свидетельствующих о причине временной выписки.

Как определить список сожителей при покупке

Когда недвижимость подготавливается к совершению сделки или уже была приобретена, зарегистрированные лица, которые правомерны проживать в квартире, занесены в домовую книгу. Все данные не только указаны в документе, но и внесены в федеральный реестр.

Из домовой книги можно заказать выписку:

  • стандартную;
  • расширенную (архивную).

Стандартная выписка

Этот документ позволяет получить информацию обо всех прописанных жильцах в квартире, которые в любой момент могут воспользоваться своим правом пользования, в то время, как архивный тип выписки дает возможность ознакомиться со списком всех жильцов, прописанных со времени появления недвижимости и ее регистрации в соответствующих органах.

Чтобы получить документ, владелец обращается в жилищное управление.

Важно! Выдача свидетельства о прописанных в квартире лицах доступна только тем гражданам, которые имеют права распоряжения недвижимым имуществом. По запросу покупателя подобные сведения не предоставляются.

Как правило, выписка требуется с продавца. Если перед оформлением сделки у покупателя появляются сомнения, то рекомендуется заказать получение документа вместе с хозяином. Так клиент обезопасит себя от возникновения неприятностей в будущем.

Расширенная выписка

Подробные данные обо всех жильцах и владельцах квартиры содержатся в расширенной (архивной) выписке. Этот тип свидетельства предпочтительнее стандартного варианта по той причине, что содержит информацию о лицах, которые были сняты с регистрации временно, и могут вернуться на прежнее место жительства.

Если временно выписанных лиц нет, то можно смело проводить сделку купли-продажи. Если же таковые или жители с присвоенным статусом без вести пропавших обнаруживаются — рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Право пожизненного проживания

Некоторые граждане, наделенные правом пользования жилья, могут оставлять за собой возможность проживания бессрочно. Такие лица не меняют свой статус даже в случае продажи квартиры, их права действительны и при новом владельце. Выписать человека можно лишь по его собственному желанию.

К этой категории относятся:

  • родственники владельца, не участвовавшие в приватизации недвижимости;
  • лица, которыми был оформлен завещательный отказ;
  • бывшие владельцы, которые заключили соглашение о пожизненном содержании иждивенца;
  • те, кто подписал договор пожизненного проживания без права собственности.

Если такие граждане указаны в архивной выписке из домовой книги, то стоит задуматься о целесообразности сделки, а также о возможных последствиях.

Покупку квартиры можно проводить в том случае, если эти лица будут готовы сняться с регистрации. Также можно попытаться получить у них отказ от права пользования недвижимостью.

Документ оформляется письменно, после чего заверяется нотариусом.

Даже если спор с жильцами приведет покупателя в суд, нотариально заверенное соглашение будет иметь большой вес при детальном рассмотрении дела.

Как правило, федеральный орган принимает решение в пользу истца, выписывая жильцов в принудительном порядке. Специалисты рекомендуют заключать такое соглашение даже с теми гражданами, которые уже снялись с регистрации.

Читайте также:  Можно ли продать часть квартиры без согласия других собственников: как реализовать свою долю?

Договор пожизненного проживания в квартире (образец) позволяет подписывающей его стороне использовать свое право пользования до конца жизни. Если квартира перепродается новому хозяину, продавец уведомляет покупателя о наличии соглашений. Выписать сожителя можно только по его согласию.

Право пожизненного проживания в квартире: в каких случаях оно возникает?

Найм и безвозмездное пользование

Проживать в квартире могут еще некоторые категории граждан. Если бывший владелец заключил соглашение по найму или безвозмездному пользованию, жильцы не вносятся в домовую книгу.

Из этого следует, что наличие таких граждан не будет отображено даже в архивной выписке из паспорта недвижимости. Однако законодательством закреплена обязанность продавца уведомить покупателя о наличии таких лиц.

Чтобы стать единственным жильцом приобретаемой квартиры, покупатель правомерен потребовать с хозяина расторжения ранее заключенных соглашений. Оформлению бумаг стоит уделить особое внимание — это избавит от возможных рисков.

Помимо владельца, в квартире могут проживать и иные категории граждан. К их числу относятся родственники хозяина, лица, которые отказались от имущества по завещанию, иждивенцы с правом пожизненного проживания, а также граждане, нанятые по договору безвозмездного пользования и найма.

Пожизненное право проживания присваивается лицам, указанным в соответствующем договоре с владельцем. Расторжение соглашения возможно только по воле принимающей стороны. При покупке недвижимости клиент правомерен требовать с продавца справки и выписки, свидетельствующих об отсутствии лиц, прописанных в квартире. В противном случае сделку лучше не совершать во избежание возможных проблем.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/darenie/dogovor-pozhiznennogo-prozhivaniya.html

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

В настоящее время, каждый человек, проживающий в муниципальном или государственном жилье, при условии своего совершеннолетия, может предпринять попытки приватизировать недвижимость или отказаться от таких действий.

Причин для этого может быть множество, однако стоит тщательно все обдумать, прежде чем подписывать документы о добровольном отказе от приватизации жилья.

Какие возможности имеет человек, если он отказался от оформления?

Закон «О приватизации жилищного фонда», большинство статей которого, на сегодняшний день, утратило силу, устанавливает, что приватизация осуществляется с согласия всех лиц, проживающих в помещении. То есть, отказ от оформления доли имущества в собственность необходимо рассматривать не как отказ в принципе, а именно как согласие на приватизацию жилья третьими лицами, тоже живущими в квартире.

И это существенно отличает, например, отказ от наследства и отказ от приватизации. В первом случае, человеку не достается ничего. Во втором – он получает право на бессрочное пользование жилым помещением. Это закреплено в ряде законодательных актов. В частности, в ст. ст. 83 ЖК РФ и 292 ГК РФ.

Пользование помещением

Что содержит в себе такое право? Человек, отказавшийся от приватизации, может:

  • постоянно проживать в жилом помещении;
  • быть в нем прописанным – зарегистрированым по месту жительства;
  • свободно находиться в любой части жилья: во всех комнатах, на кухне, в ванной, в туалете и так далее.

Таким образом, несмотря на то, что в собственности у него не будет доли недвижимости, это никак не повлияет на его права пользования помещением.

Справка. В настоящее время отказ от приватизации оформляется у нотариуса. Данное должностное лицо проверяет добровольность желания заявителя и свидетельствует его подлинность подписи.

То есть, нельзя просто сказать: «Я отказываюсь оформлять квартиру в собственность». Нужно зафиксировать свои намерения в документе. Такое правило введено для того, чтобы минимизировать число судебных споров, связанных с правоотношениями, о которых идет речь.

Когда возникает?

Как правило, возможность приватизировать жилье возникает у некоего лица, а также у членов его семьи, которые фигурируют в договоре социального найма, заключенного с муниципалитетом или государством. Соответственно, право пользования жилым помещением возникает с момента оформления указанного документа.

Ошибочно считать, что указанное право возникает при приватизации недвижимости. Вернее говорить так: оно сохраняется за «отказником». В его жизни, в плане пользования имуществом ничего не меняется. Или это не так?

Срочное или бессрочное?

  1. Он, пользуясь недвижимостью родственника, утратил с ним семейную связь. Типичный пример: жена, владеющая квартирой, развелась с мужем. Суд, в таком случае, по иску супруги, быстро выселит мужчину. Есть, конечно, исключения: скажем, если у выселяемого нет жилья, то судья может дать некоторую отсрочку для того, чтобы человек нашел себе новое помещение для проживания.
  2. Жильца, который длительное время не проживает в муниципальной квартире, не имеет к ней интереса, тоже можно выселить, сославшись в суде на данные обстоятельства.
  3. Если собственник недвижимости отчуждает жилье, то все члены его семьи должны выписаться.

Относятся ли перечисленные правила к рассматриваемой ситуации? Скажем так, не совсем.

Согласно положениям законодательства, которые упоминались выше, у лица, отказавшегося от приватизации, остается право пожизненного пользования помещением. И это нужно понимать буквально: он может пользоваться квартирой или другим объектом недвижимости до тех пор, как не уйдет в лучший мир.

Внимание! Право бессрочного пользования не передается по наследству.

Таким образом, пока человек сам не снимется с регистрационного учета, его никто не может заставить это сделать. Такое положение дел существенно осложняет процесс отчуждения недвижимости, в которой проживает лицо, отказавшееся от приватизации.

Если жилое имущество перейдет другому собственнику, то он останется обремененным тем самым правом бессрочного пользования, о котором идет речь.

Утрата возможности пользования недвижимостью лицом, не являющимся собственником

Как решить проблему с «вечным» жильцом? Есть несколько способов:

  1. Жилец, отказавшийся от приватизации, перед моментом отчуждения недвижимости должен добровольно и самостоятельно сняться с регистрационного учета. Таким образом, право бессрочного пользования жильем прекратится.Если человека будут заставлять сделать вышеуказанное, пытаться добиться результата путем обмана, злоупотребления доверием, угроз, то сделку по купле-продаже или дарению объекта недвижимости можно будет легко признать недействительной. Делается это в суде.

    Истец, которого выписали из квартиры не по собственной воле, должен будет доказать факт того, что он и далее имел интерес в вопросе проживания в помещении, но его заставили сняться с регистрационного учета или каким-то образом обманули.

  2. Приобретатель недвижимого имущества может, в свою очередь может расторгнуть договор, если окажется, что собственник, отчуждающий объект, умолчал о существовании лиц, сохраняющих за собой право на пользование приватизированной квартирой, комнатой или другим помещением.В документе, по которому недвижимость переходит от одного лица к другому, должен содержаться примерно такой пункт: «Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от прав третьих лиц».Если это не будет соответствовать действительности, то договор можно оспаривать.
  3. Предпринять попытки в судебном порядке признать право пользования жилым помещением – утраченным.

Основания

  1. Если человек, за которым сохранилось вышеуказанное право сам снялся с регистрационного учета, но заявляет, что его принудили к этому, или же, ввели в заблуждение относительно последствия действий, то ответчику по делу нужно опровергнуть данную позицию. Это сделать не так-то просто, если не запастись заранее письменными доказательствами.Например, вместе с таким жильцом можно сходить к нотариусу и оформить там некое обязательство, в котором будет указано, что человек:
    • готов отказаться от права бессрочного пользования жильем;
    • обязуется сняться с регистрационного учета в оговоренные сроки. Предъявление такого документа в суде сведет шансы «отказника» восстановиться в правах к минимуму.
  2. Если человек, имеющий право бессрочного пользования жильем, не имеет интереса к недвижимости, то его тоже можно попытаться признать в суде утратившим возможность пользоваться объектом недвижимости.Что для этого нужно сделать? Во-первых, подать соответствующий иск в компетентный суд. Во-вторых, доказать, что ответчик постоянно проживает где-то в другом месте, несмотря на то, что прописан в спорной квартире.

Таким образом, существование права постоянного бессрочного пользования при отказе от приватизации, которое, кстати, – чисто российское «изобретение», может принести ряд проблем новому собственнику жилья. Оспорить его можно, но сделать это не очень просто. Относиться к существованию данного права можно двояко.

С одной стороны, для того, кто отказался от приватизации – это хорошая гарантия не остаться без крыши над головой. С другой стороны – часто страдает собственник недвижимости: обременение трудно снять.

Представляется следующее: если полностью дееспособный человек отказывается от какого-то права, то он должен нести ответственность за свои действия, осознавать последствия. Увы, но сейчас в нашем государстве дела обстоят несколько иначе.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/otkaz-ot-p/prava-cheloveka.html

Ссылка на основную публикацию