Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

Это так называемые отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. А вправе ли арендатор за них требовать компенсацию? Или платить арендодателю арендную плату с вычетом тех средств, что были потрачены на те самые улучшения?

Что такое улучшения арендуемого имущества?

К ним относят все модификации эксплуатируемого помещения, улучшающих его качественные характеристики. Например, установка новых или дополнительных розеток, проведение капитального ремонта, строительство пристройки и так далее.

Все такие модификации разделяют на отделимые и неотделимые улучшения:

    Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

  1. Отделимые – это те, которые арендатор может демонтировать (убрать, извлечь) без повреждения арендуемого имущества. Например, он приобрел новую мебель взамен старой. После окончания действия договора аренды он может забрать приобретенную мебель и это никак не повредит помещению.
  2. Неотделимые – это те, которые арендатор не может демонтировать, не повредив имущество арендодателя. Отличный тому пример – это проведенный капитальный ремонт или новая штукатурка на стенах помещения, для земельного участка – внесенные минеральные удобрения или дополнительный слой плодородного грунта, что арендатор за свои собственные средства завес на участок.

А кондиционер отделимое или неотделимое улучшение? Зависит от вариации его монтажа.

Если он подключен к принудительной вентиляции, где изначально имелся выход для подключения кондиционера, то его можно демонтировать без каких-либо изменений воздуховода. Если же кондиционер представлен полноценной сплит-системой и воздуховод монтировался самим арендатором (то есть в стене проделали отверстие для отвода теплого воздуха), то улучшение считается неотделимым.

Эти же правила актуальны и для сантехники, электропроводки. Всегда учитывается техническая сторона монтажа улучшений.

И по этой же причине в гражданском или жилом кодексе нет детального перечня того, что такое неотделимые улучшения и какие модификации к таковым относятся, а какие – нет.

Может ли арендатор требовать компенсацию?

А это регулируется положениями статьи 623 ГК (Гражданского Кодекса) РФ. Самые распространенные ситуации следующие:

    Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

  1. Арендатор произвел улучшения без согласия арендодателя. Требовать компенсации в этом случае он не может (если иное не указано в договоре аренды). Отделимые улучшения не компенсируются, они являются собственностью арендатора (то есть он забирает эти улучшения). Но есть исключения: если улучшения выполнены из-за того, что без них эксплуатация помещения несет угрозу жизни арендатора, то согласия на такие модификации получать не нужно (то есть впоследствии можно требовать компенсацию).
  2. Арендатор произвел улучшения с согласия арендодателя. Неотделимые улучшения при этом переходят в собственность арендодателя, он же компенсирует все выполненные модификации помещения или участка (в момент передачи объекта обратно в его распоряжение). Нужно учесть, что согласие нужно не устное, а письменное, с детальным перечнем проводимых работ, сметы и так далее (к договору обязательно добавляют акт о выполненных работах или чеки на покупку используемых материалов).

С коммерческими помещениями (или земельными участками) ситуация в одном аспекте различается.

Арендатор может, не имея согласия арендодателя, делать неотделимые улучшения (реконструкции, дооборудование), если это было экономически целесообразно (то есть способствует увеличению профита с коммерческой деятельности) и не ухудшит первоначальные эксплуатационные характеристики объекта.

Можно ли снизить арендную плату за счет компенсации на выполнение неотделимых улучшений? Да, но только если это указано в договоре аренды (или в дополнении к нему). В противном случае – нет, а компенсация выплачивается после возврата помещения арендодателю.

Какие документы при передаче неотделимых улучшений арендодателю необходимо составить? Только акт приема-передачи, выделив в отдельный параграф.

Как передать неотделимые улучшения арендодателю? Достаточно заверить акт приема-передачи, где отдельным пунктом будет включено отсутствие финансовых претензий к другой стороне договора.

О налогах

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 годаАрендатору нужно платить налог на имущество (если объект включен в такой перечень, статья 374 НК РФ). Неотделимые улучшения должны учитываться в бухгалтерском учете активов основных средств. То есть ведется учет у арендодателя, так как речь идет о модификациях его имущества.

Арендатор же (если это юридическое лицо) затраченные средства на улучшения тоже отражает в учете, но уже в категории «модификации».

А в течение какого срока арендатор может амортизировать неотделимые улучшения в амортизируемое имущество? Первое, на что необходимо акцентировать внимание: амортизации подлежат только те улучшения, которые не компенсируются арендодателем.

А допустимый период на амортизацию – это до окончания действия договора. Это актуально для всех коммерческих объектов недвижимости в 2022 году.

Итого, неотделимые улучшения – это те, которые невозможно демонтировать или извлечь без повреждения арендуемого имущества (будь это жилое, коммерческое помещение или земельный участок).

С арендодателем рекомендуется все нюансы, касающиеся компенсации таких модификаций, обсуждать ещё до подписания договора аренды (и включать в него соответствующие пункты). В противном случае могут возникать споры, которые решаются только в судебном порядке.

Видео: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?



Неотделимые улучшения квартиры: при продаже, аренде и разделе имущества супругов

Неотделимые улучшения квартиры имеют значение при аренде жилья и при его продаже. Рассмотрим, как применить фактическое улучшение жилищных условий в каждом из этих случаев.

Важно! При купле-продаже жилья использовать понятие неотделимых улучшений выгодно продавцу, и только с одной целью – сократить расходы на оплату НДФЛ.

Происходит это следующим образом: продавец по договоренности с покупателем часть стоимости жилья выдает за неотделимые улучшения, а оставшуюся часть – за цену по сделке. Например, продавец оценил квартиру в 2 млн рублей.

Но документы оформляются таким образом, что один миллион является рыночной стоимостью квартиры, а второй – неотделимыми улучшениями, с которых продавец не платит налог. В итоге сумма уплаченного НДФЛ становится в 2 раза меньшей – 130 тыс.

рублей вместо 260 тыс. рублей.

Что это такое

Неотделимые улучшения – все улучшения в отношении объектов недвижимости, которые невозможно от них отделить без причинения вреда имуществу.

В законодательстве нет четкого определения неотделимых улучшений. В ст. 623 ГК РФ идет речь об улучшениях арендованного имущества.

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

Нажмите для увеличения изображения

Так, обычный ремонт не принято считать неотделимыми улучшениями (ст. 614, 616 ГК РФ).

Улучшениями являются преобразования, не относящиеся к капитальному и текущему ремонту. При проведении улучшений у объекта должны возникать новые качества, изменения не должны быть направлены на поддержание помещения в пригодном (рабочем) состоянии.

Например, поклейка обоев в случае их отсутствия изначально будет неотделимым улучшением, так как меняет функциональные характеристики помещения: оно становится подходящим для использования. А замена старых обоев по причине того, что у них неподходящий цвет, относится к текущему ремонту.

Суд при рассмотрении вопросов о возврате денежных средств за строительные работы в первую очередь определяет, являются ли работы неотделимыми улучшениями.

Если он признает проведенные изменения текущим ремонтом, или отделимыми улучшениями, а на арендаторе лежит обязанность по поддержанию помещения в пригодном состоянии, то и рассчитывать на оплату произведенных работ квартиросъемщик не может.

При сделке купли-продажи квартиры ситуация другая. Стороны в документах не прописывают, какие именно изменения являются неотделимыми улучшениями.

Иногда, никаких работ в квартире вообще не проводится, ведь цель продавца – просто скрыть часть своего дохода, а запись о неотделимых улучшениях является лишь прикрытием.

Ведь ни Росреестр, ни ФНС не проверяют, действительно ли проведенные изменения являются по факту улучшениями, и осуществлялись ли вообще какие-то работы. Читайте далее, как оформляется продажа жилья, когда часть средств покупатель вносит за квартиру, а часть – за неотделимые улучшения.

Как продать неотделимые улучшения в квартире

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

  1. Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
  2. Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Варианты оформления сделки

  • Продажа квартиры за наличные.
Читайте также:  С 01.09.2022 налоговики могут сами закрывать ИП

В этом случае в договоре купли-продажи стоимость неотделимых улучшений не указывается. То есть фактически происходит занижение реальной цены сделки.

Как оформляются документы:

  1. В договор купли-продажи вносится неполная стоимость жилья.
  2. Стороны составляют соглашение о том, что определенную часть средств покупатель вносит за неотделимые улучшения. Это соглашение не подается на регистрацию вместе с договором.
  3. Покупатель берет расписку от продавца, подтверждающую переход денег к продавцу за неотделимые улучшения.
  • Покупка квартиры в ипотеку

Все заемные средства должны быть отражены в договоре полностью.

Как оформляется договор:

  1. Указывается цена квартиры без стоимости улучшений. Например, стоимость ремонта – 600 тыс. руб., а цена договора купли-продажи составляет 1,9 млн руб. Всего покупатель должен заплатить продавцу 2,5 млн руб.
  2. Вносится информация о первоначальном взносе по ипотеке. Предположим, собственных средств у покупателя 700 тыс. руб.
  3. Кредитные средства банка дробятся в договоре. Прописывается, сколько денег предоставил банк, и сколько из них предназначено для оплаты стоимости жилья, а какая часть передается для оплаты улучшений. Банк должен выделить 1,8 млн руб., так как стоимость квартиры 2,5 млн, а наличных у покупателя 700 тыс. руб. Из выделенного банком кредита на оплату рыночной стоимости квартиры уходит 1,2 млн руб., а остальная часть предоставляется банком для оплаты неотделимых улучшений.

Подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>

Риски покупателя

Претворить вышеописанную схему в реальность можно только с согласия покупателя. Ведь ему решительно все равно, оплачивает он неотделимые улучшения отдельно, либо их стоимость входит в общую цену сделки. Но вот последствия такого соглашения нельзя назвать совершенно безобидными.

Как экономия продавца отражается на покупателе:

  • Покупатель может получить налоговый вычет только с той цены, за которую приобретается квартира. За неотделимые улучшения вычет вернуть нельзя. Так, при стоимости квартиры в 2 и более млн руб., несмотря на то что улучшения оплачиваются отдельно, покупатель вернет максимально возможный налоговый вычет в 260 тыс. руб. Если же цена в договоре окажется меньше 2 млн руб., а полная стоимость сделки превышает эту сумму, то покупатель получит меньше денег, чем ему положено при его расходах за покупку квартиры.
  • При потенциальном оспаривании сделки у покупателя могут возникнуть проблемы. При признании сделки недействительной и выносе судом решения о возврате денег, покупатель стопроцентно сможет рассчитывать на стоимость жилья без учета улучшений. Расписка о передаче продавцу денежных средств за неотделимые улучшения, предъявленная в суде, может сыграть роль, а может и не сыграть – на усмотрение судьи. Поэтому покупатель квартиры несет определенные риски, списывая часть стоимость квартиры на неотделимые улучшения.

Прочтите: Что такое незаконная перепланировка в квартире и чем грозит

Неотделимые улучшения при аренде жилья

Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

  1. Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
  2. Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

  • Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.
  • Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.
  • На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Неотделимые улучшения при разделе имущества супругов

На раздел имущества супругов при их разводе неотделимые улучшения никак не повлияют. Разве что можно будет доказать, что в улучшение жилищных условий вкладывался, например, супруг, поэтому целесообразно именно эту квартиру оставить ему. Тогда другое имущество, при его наличии, перейдет в собственность второй стороне бракоразводного процесса.

Если квартира одна, она распределится между супругами в соответствии с долями, зарегистрированными в ЕГРН, либо поровну. Отдельно неотделимые улучшения между супругами не делятся.

Подведем итоги

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 годаРазбивать денежные средства за покупку квартиры на неотделимые улучшения и собственно стоимость квартиры для покупателя не имеет никакого смысла. Ведь квартира с неотделимым улучшением является одним целым и полностью переходит в распоряжение покупателя. Выделять неотделимые улучшения при продаже квартиры важно только для продавца, так как таким образом он сможет снизить налог с получения прибыли. Если продавец владеет имуществом более 5 лет, а в определенных случаях более 3 лет, платить НДФЛ не нужно, и необходимость в использовании понятия неотделимых улучшений отпадает сама собой.

Иное дело – аренда жилья. Неотделимые улучшения, проведенные за счет арендатора, будут являться собственностью арендодателя.

Чтобы не потерять средства, вложенные в ремонт, квартиросъемщику выгодно взыскать затраченные деньги с владельца имущества.

А это получится сделать, только если обладатель жилья дал согласие на проведение работ, и если в договоре найма предусмотрена возможность улучшения жилищных условий, например, за счет арендного платежа.

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.
Читайте также:  Вычет по освобожденным от ндс операциям возможен, если есть счет-фактура

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2022 года

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

"Кадастровый" налог по неотделимым улучшениям арендатора | «Гарант-Сервис-Екатеринбург»

Когда предметом аренды является объект недвижимости, в отношении которого база по налогу на имущество — его кадастровая стоимость, арендатор уплачивает налог по произведенным им неотделимым улучшениям до их передачи арендодателю.

По общему правилу налог на имущество организаций платит тот, на чьем балансе числится объект основных средств*(1). Однако для недвижимости, налоговая база по которой определяется как ее кадастровая стоимость*(2), предусмотрен особый порядок.

Платить налог с такого имущества должен собственник, если иное не установлено главой 30 Налогового кодекса*(3).

Особый интерес в данном случае вызывает исчисление базы по налогу на имущество в отношении произведенных фирмой-арендатором (далее — арендатор) капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованный у другой компании (далее — арендодатель) объект деловой (офисной, торговой) недвижимости, по которому база определяется как кадастровая стоимость.

Арендатор имеет право улучшить используемое им имущество. Улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.

Под неотделимыми принято понимать улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в безвозмездное пользование) объекта без причинения ему вреда (например, встроенные дополнительные конструктивные элементы, вмонтированная пожарно-охранная система, спроектированная система вентиляции воздуха и прочее)*(4).

Как правило, неотделимые улучшения являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды.

Читайте также:  Наследники первой очереди после смерти одного из супругов без завещания

Однако условиями договора может быть определен и иной порядок, например, когда передача неотделимых улучшений арендодателю производится сразу после окончания строительных работ*(5).

Причем если арендатор произвел неотделимые улучшения за свой счет, но с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иное не предусмотрено договором)*(6). Если же арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения, то компенсация затрат ему не положена*(7).

База по налогу на имущество организаций определяется (если иное не установлено Налоговым кодексом) как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и учитываемого по остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным в компании порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике*(8).

Правила формирования в бухучете информации об основных средствах (далее — ОС) установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств»*(9). В составе ОС учитываются и капитальные вложения в арендованные объекты*(10). Таким образом, в случае если неотделимые улучшения учитываются арендатором в бухучете в составе ОС, то он включает их в базу по налогу на имущество*(11).

Арендатор должен уплачивать налог в отношении капитальных вложений в арендованный объект до их передачи арендодателю или до возмещения последним их стоимости даже в том случае, если предметом аренды является объект, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.

Ведь до момента перехода права собственности на неотделимые улучшения к арендодателю последний не имеет к ним никакого отношения (в части налогообложения), даже если является собственником переданного в аренду объекта. Аналогичной точки зрения придерживаются и финансовое ведомство*(12) и арбитры*(13).

После получения арендодателем в собственность неотделимых улучшений (в т.ч. в виде инженерных систем здания) ему необходимо учитывать следующий момент в части расчета базы по налогу на имущество.

Из Закона N 384-ФЗ*(14) следует, что здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения (совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений), системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы), безопасности).

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода*(15).

Расчет базы по кадастровой стоимости с учетом определенных особенностей утвержден в отношении административно-деловых центров, торговых центров (комплексов), офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания*(16).

Являющиеся неотъемлемой частью таких объектов неотделимые улучшения, переданные в собственность арендодателю (например, сети, системы инженерно-технического обеспечения, в т.ч.

учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета), облагаются налогом в составе этого здания. Аналогичная точка зрения высказана в одном из писем Минфина России*(17).

При этом следует иметь в виду, что кадастровая оценка объектов недвижимости является относительно постоянной величиной, так как изменяется только в случае утверждения Росреестром новых результатов оценки. Закон N 135-ФЗ*(18) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет*(19). Если в связи с изменениями качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости изменяется его кадастровая стоимость, то Росреестр определяет ее заново*(20).

Учет данных изменений осуществляется на основании документов, поступивших в рамках межведомственного взаимодействия*(21).

Следовательно, внеплановая оценка (в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта), в том числе и в связи с передачей в собственность арендодателю неотделимых улучшений, будет производиться на основании документов, подтверждающих регистрацию названных изменений объекта в рамках межведомственного взаимодействия. В этом случае утверждается новая кадастровая стоимость, в которой будет учитываться стоимость неотделимых улучшений.

Информацию о кадастровой (в т.ч.

и обновленной) стоимости объектов недвижимости можно взять на официальных сайтах правительств (глав администраций, губернаторов, уполномоченных ведомств) субъектов РФ, на сайте Росреестра*(22) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Также можно непосредственно обратиться в территориальное отделение Росреестра с просьбой предоставить сведения о кадастровой стоимости объекта. Справки выдают бесплатно по запросам любых лиц*(23).

Пример
Фирма-арендатор с ведома арендодателя за свой счет произвела неотделимые улучшения здания и отразила их в бухучете в составе основных средств. Улучшения включаются у арендатора в базу по налогу на имущество в обычном порядке до того момента, пока не закончится договор аренды недвижимости и (или) неотделимые улучшения будут переданы арендодателю*(24).

После того как неотделимые улучшения вместе со зданием будут переданы арендодателю, арендатор не будет являться налогоплательщиком в отношении этих улучшений.

Как правило, неотделимые улучшения здания являются его неотъемлемой частью, например, те же всевозможные сети, системы инженерно-технического обеспечения здания, которые могут учитываться как отдельные инвентарные объекты.

Однако если в отношении здания установлено обложение налогом на имущество из расчета кадастровой оценки, то налог будет определяться не из расчета среднегодовой (авансовые платежи — средней) стоимости имущества, а из расчета кадастровой стоимости конкретного объекта.

Так, Минфин России*(25) разъяснил, что элементы здания, облагаемые налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, подлежат налогообложению в составе указанного здания, а не отдельно.

Произведенные арендатором неотделимые улучшения здания, переданные арендодателю, будут облагаться налогом на имущество у последнего не отдельно, а в составе здания из расчета его кадастровой оценки.

Важно! Информацию по обновленной кадастровой стоимости объекта недвижимости можно взять на официальных сайтах правительств (глав администраций, губернаторов, уполномоченных ведомств) субъектов РФ, на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

О. Бондаренко,
аудитор и консультант по налогам и сборам,
член Научно-экспертного и Учебно-методического совета

Палаты налоговых консультантов

«Актуальная бухгалтерия», N 10, октябрь 2014 г.

Налог на имущество по неотделимым улучшениям | «Правовест Аудит»

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в соответствии с договором аренды.

Если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база которого определяется в соответствии со статьей 378.

2 НК РФ, исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

По мнению Минфина РФ, у арендатора все капитальные вложения в арендуемое здание облагаются по среднегодовой стоимости.

Вопрос о том, являются ли капитальные вложения в арендованное помещение движимым или недвижимым имуществом для целей обложения налогом на имущество, должен решаться в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств.

По общему правилу, отнесение того или иного капитального вложения к недвижимости зависит от того, подлежат ли права на этот объект государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Письмах от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от 25.02.2013 № 03-05-05-01/5322 Минфин России отметил, что при рассмотрении вопроса отнесения объектов к движимому и недвижимому имуществу необходимо учитывать положения Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также ОКОФ.

По мнению представителей Минфина РФ, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект недвижимости, принятые арендатором на учет с 1 января 2013 года в качестве основных средств, не являются движимым имуществом и подлежат налогообложению до их выбытия.

ФНС России в Письме от 28.03.2018 № БС-4-21/5834@ рекомендует использовать разъяснения, приведенные в Письме Минпромторга России от 23.03.2018 № ОВ-17590-12.

В нем, в частности, сказано, что Минпромторг России, как федеральный орган исполнительной власти, ответственный за реализацию промышленной политики, считает необоснованным отнесение оборудования, машин и иных основных средств промышленного производства к недвижимому имуществу.

Неотделимые улучшения учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (например, пожарная и охранная сигнализация и др.), если:

Обращайтесь к профессионалам Подробнее

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector