Допсоглашение об отсрочке арендной платы — образец, как составить

Иллюстрация: Ирина Григорьева / Клерк.ру

Одно из направлений поддержки арендаторов в сложной ситуации, связанной с распространением COVID-19, — возможность переноса сроков расчетов по договорам аренды имущества. Расскажем, как заключить дополнительное соглашение с арендодателями и приведем его образец.

Кому предоставляется отсрочка по арендным платежам

Условия отсрочки платежей по договорам аренды устанавливаются:

  • Распоряжением Правительства от 19.03.2020 № 670-р;
  • Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439;
  • Законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В нормативных актах употребляется термин «отсрочка», означающий перенос платежа на более поздний срок. Однако в отношении региональной, муниципальной и частной собственности фактически предоставляется рассрочка, т. к. сумма задолженности по аренде не только переносится, но и погашается в несколько этапов равными платежами.

Аналогично различаются термины в п. 1 ст. 64 НК РФ:

  • отсрочка — изменение срока уплаты с единовременным погашением задолженности;
  • рассрочка — изменение срока с поэтапным погашением задолженности.

Арендодатели не вправе отказать в изменении сроков уплаты аренды:

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

Арендаторы, не входящие в данные категории, рассчитывать на гарантированное изменения порядка расчетов не могут.

Как получить рассрочку (отсрочку) по аренде

Отсрочка (рассрочка) по платежам не носит безусловный характер: для ее получения требуется письменное обращение к арендодателю с изложением обстоятельств, приведших к финансовым трудностям:

  • распространение новой коронавирусной инфекции;
  • введение режима повышенной готовности в регионах;
  • объявление Президентом периода с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим при сохранении средней заработной платы.

Арендные платежи:

  • по федеральному имуществу подлежат отсрочке до 31.12.2021;
  • по региональному, местному или частному имуществу подлежат рассрочке, т. е. уплачиваются равными частями (но не более половины месячного платежа) каждый месяц с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Подробные условия приводятся в Распоряжении № 670-р, Законе № 98-ФЗ и Постановлении № 439.

Арендодателей обязали заключать дополнительные соглашения с арендаторами-субъектами МСП и занятыми в наиболее пострадавших отраслях, обратившимися с просьбой об изменении сроков платежей:

По федеральной собственности С субъектами МСП — в течение 7 рабочих дней С момента обращения
С субъектами МСП, оказывающими поддержку малому и среднему бизнесу в рамках Постановления Правительства от 21.08.2010 № 645, — в течение 3 рабочих дней
По региональной, муниципальной или частной собственности В течение 30 дней

Образец соглашения о рассрочке арендной платы

Текстом допсоглашения к договору аренды имущества о предоставлении отсрочки (рассрочки) предусматриваются:

  • причины, по которым вводятся новые условия оплаты;
  • льготный период, арендная плата за который уплачивается с отсрочкой;
  • новые сроки и порядок расчетов по аренде за льготный период с учетом положений Распоряжения № 670-р и Постановления № 439 (если соглашение достигнуто между арендодателем и арендатором, не относящимся к льготным категориям, данные нормативные акты не учитываются).

Соглашение о рассрочке арендных платежей может выглядеть так:

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить

В нашем примере фактически ООО «Ваш бизнес» предоставляет ООО «Тренд» рассрочку. Но в дополнительном соглашении рекомендуем ссылаться на отсрочку по аналогии с нормативными актами.

Образец соглашения о рассрочке арендной платы

Подводим итоги

  • Отсрочка (рассрочка) арендной платы доступна для субъектов МСП и занятых в наиболее пострадавших отраслях деятельности. Таким арендаторам нельзя отказать при их обращении за отсрочкой платежей.
  • Изменение сроков уплаты аренды для других категорий арендаторов допускается при достижении согласия с арендодателем.
  • Предоставление отсрочки арендных платежей оформляется дополнительным соглашением к договору аренды имущества.

Гость, 1 июня старт важнейшего курса повышения квалификации про все 5 новых ФСБУ!

Все действующие в 2022 году ФСБУ изучите на курсе. Разберем «Аренду», «Запасы», «ОС», «Документооборот», «Капложения».

Скорее идите записываться, пока остались свободные места! Программу курса смотрите по ссылке.

Насколько крут твой паспорт Появилась российская альтернатива Visa и Mastercard Появилась российская альтернатива Visa и Mastercard McDonald's остается в России. В середине июня рест… Главбух может уволиться в любое время Налоговики проводят эксперимент по безвозмездному …

Инструкция: составляем допсоглашение об отсрочке платежа

Шаблоны и формы

Допсоглашение об отсрочке платежа — это документ, на основании которого в контракт вносят изменения по сроку оплаты.

2 ноября 2021 Челозерцева Александра

При заключении сделки ее участники согласуют порядок оплаты. Нередки случаи, когда в процессе исполнения сделки контрагент не может внести деньги в установленную сделкой дату.

Например, при падении выручки вследствие эпидемии, при задержке выплат от покупателей, при иных непредвиденных обстоятельствах.

В таких случаях контрагент вправе попросить заключить допсоглашение на рассрочку платежа к договору или о переносе даты внесения денег.

Такой механизм допустим, поскольку, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение условий сделки разрешено по соглашению сторон.

Для этого необходимо письменно обратиться к контрагенту, изложив обстоятельства, и направить допсоглашение об изменении срока оплаты на подписание. Рекомендуем приложить гарантийное письмо, подтверждающее ваше намерение оплатить сделку.

При согласии контрагента на условия по изменению сделки необходимо подписать дополнительное соглашение к договору о порядке расчетов и заверить печатями. Документ составляют в той же форме, что и контракт:

  • в простой письменной;
  • нотариально заверенной;
  • подлежащей государственной регистрации.

Если контрагент откажется от подписания, а обстоятельства изменились существенно и повлияли на платежеспособность, вы вправе обратиться в суд на основании ст. 452 ГК РФ с требованием о корректировке условий сделки.

Что включить в дополнительное соглашение

Поскольку законом не установлена единая форма соглашения с условием, сроками платежа, документ составляют в свободной форме.

Обязательно укажите:

  • номер и дату сделки;
  • дату и место составления допника;
  • наименование сторон;
  • номер изменяемого пункта контракта;
  • новую редакцию условий по расчетам;
  • дату начала действия измененной редакции.

Ограничений по изменению условий расчета нет, стороны вправе:

  • изменить дату расчетов;
  • установить расчеты в рассрочку;
  • изменить периоды внесения денег и пр.

Закон не регламентирует, как написать в платежном поручении «отсрочка согласно допсоглашению», поэтому при проведении платежей рекомендуем делать ссылку на контракт без иных пояснений. Если банк запросит подтверждение операции, приложите контракт и допник.

Вот стандартный шаблон:

___________________ (наименование документа)

г. ______________ «___»_________ ___ г.

_______________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «______________», в лице __________________________ (должность, Ф.И.О.

), действующ___ на основании __________________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны, и __________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «_____________», в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.

), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, именуемые «Стороны», договорились о нижеследующем:

  1. Принять п. __ ______________: в следующей редакции: «_____________ обязуется оплатить ______________ цену контракта в следующем порядке _________________ не позднее «___»________ ____ г.».
  2. Все остальные положения Контракта от «___»________ ____ г. № ___ остаются в неизменном виде.
  3. Документ становится неотъемлемой частью Контракта от «___»_________ ____ г. № ___ и вступает в силу с момента его подписания.
  4. Документ составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному — для каждой из Сторон.

Подписи Сторон

___________________ _________________________

Образец заполнения:

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить Другие статьи автора на gosuchetnik.ru Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ
Статья подготовлена с использованием материалов КонсультантПлюс. Получить доступ

Отражение арендодателем отсрочки арендной платы в связи с коронавирусной инфекцией

Допсоглашение об отсрочке арендной платы - образец, как составить Одной из антикризисных мер, принятых в связи с коронавирусом (COVID-19), является Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», далее – Распоряжение № 670-р. В данной статье рассмотрено отражение арендодателем предоставления отсрочки и реструктуризации арендных платежей в редакции 2 программы «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8».

Распоряжением № 670-р предусмотрены такие меры поддержки, как:

  • отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (пп. «а» п. 1, пп. «а» п.2 Распоряжения № 670-р);
  • освобождение от уплаты арендных платежей с 1 апреля 2020 г. по 1 июля 2020 г. арендаторов, осуществляющих деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства России от 03.04.2020 № 434 (пп. «б» п. 1, пп. «б» п. 2 Распоряжения № 670-р).

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять такие же меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 4 Распоряжения № 670-р).

В данной статье рассматривается ситуация предоставления арендодателем отсрочки уплаты арендных платежей, то есть перенос уплаты задолженности по арендным платежам на более поздний срок.

Освобождение от уплаты арендных платежей (уменьшение арендной платы) рассмотрено в статье «Отражение арендодателем снижения арендной платы и освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в связи с коронавирусной инфекцией«

Согласно подпункту «а» пункта 1 и подпункту «а» пункта 2 Распоряжения № 670-р Росимущество, Федеральные органы исполнительной власти и государственные учреждения, находящиеся в их ведении по договорам аренды федерального имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации (включая земельные участки), которые заключены до 1 апреля 2020 г. и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, или социально ориентированные некоммерческие организации — исполнители общественно полезных услуг, включенные в реестр некоммерческих организаций — исполнителей общественно полезных услуг, осуществляющие деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» должны обеспечить предоставление отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, на следующих условиях:

  • отсрочка предоставляется с 1 апреля 2020 г. по 1 октября 2020 г.;
  • задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. в срок, предложенный арендаторами, но не позднее 1 января 2023 г., поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
  • в связи с отсрочкой не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды);
  • не допускается установление дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
  • дополнительные соглашения к договорам аренды, предусматривающие отсрочку, подлежат заключению в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендаторов.
Читайте также:  Оформляем и оплачиваем командировки

Рассмотрим отражение арендодателем предоставления отсрочки и реструктуризации арендных платежей в редакции 2 программы «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8», далее — БГУ2, на примере.

Допсоглашение об отсрочке арендной платы — образец, как составить

Допсоглашение об отсрочке арендной платы составляется, если из-за распространения коронавируса или по иной причине арендатор не может вовремя погасить долг перед арендодателем. В статье расскажем, кто может воспользоваться такой отсрочкой и как составить дополнительное соглашение к договору аренды о ее предоставлении.

Из-за ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавирусной инфекции, многие предприниматели не работали полтора месяца. С конца марта до середины мая в России действовал режим нерабочих дней. В результате бизнес остался без выручки — платить по счетам стало сложно, а в некоторых случаях невозможно.

Чтобы поддержать отрасли, наиболее пострадавшие от коронавируса, власти приняли ряд мер, направленных на облегчение финансовой нагрузки на предпринимателей. К таким мерам относятся уменьшение арендной платы и отсрочка платежей по договорам аренды недвижимого имущества (см. постановление Правительства РФ «Об установлении…» от 03.04.2020 № 439).

В ч. 2 постановления Правительства РФ № 439 содержится рекомендация арендодателям об уменьшении уплаты арендной платы на период нерабочих дней.

Согласно постановлению Правительства РФ № 439 право на отсрочку арендных платежей возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Организация-арендатор работает в отрасли, отнесенной Правительством РФ к числу наиболее пострадавших. Перечень таких отраслей утвержден постановлением «Об утверждении…» от 03.04.2020 № 434.
  • Арендуемое помещение нежилое.
  • Договор аренды заключен до того, как на территории региона введен режим ЧС или повышенной готовности.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Как воспользоваться правом на отсрочку

Чтобы воспользоваться правом на отсрочку, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Подписать документ нужно в течение 30 дней с момента обращения арендатора к арендодателю с соответствующей просьбой.

Порядок действия арендатора, пострадавшего из-за ограничений, вызванных коронавирусом, такой:

  • составляется письмо о предоставлении отсрочки;
  • письмо направляется арендодателю;
  • составляется дополнительное соглашение к договору аренды;
  • дополнительное соглашение подписывают обе стороны договора аренды.

Ниже подробнее расскажем о том, как правильно составить каждый из этих документов.

Письмо о предоставлении отсрочки

Форма этого документа законодателем не установлена — составить его можно самостоятельно, в произвольном виде. Главная цель письма — информирование арендодателя о намерении воспользоваться отсрочкой, поэтому обязательно стоит указать:

  • сведения об арендаторе (Ф.И.О. ИП или наименование организации — юридического лица, адрес и контактный телефон);
  • наименование арендодателя и Ф.И.О. руководителя (если арендодатель — организация);
  • описание обстоятельств, наступление которых стало причиной для обращения с просьбой об отсрочке;
  • ссылку на договор аренды, платежи по которому предлагается отложить;
  • ссылку на нормативный акт, который позволяет арендодателю временно не оплачивать аренду (постановление Правительства РФ № 439);
  • период времени, на который будет предоставлена отсрочка;
  • дату составления письма.

Передать письмо арендодателю можно лично или по почте, отправив его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Требования к содержанию дополнительного соглашения к договору аренды

Доп. соглашение об отсрочке арендных платежей составляется в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Содержание документа должно соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ № 439:

  1. Период отсрочки — с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. При этом:
  • во время действия режима арендатор оплачивает только коммунальные услуги и содержание имущества, если по условиям договора обязательство по оплате этих платежей лежит на нем.
  1. Порядок погашения долга. В допсоглашении должны быть зафиксированы следующие условия:
  • начало погашения задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — не чаще раза в месяц.

Как составить дополнительное соглашение

В дополнительном соглашении указывают:

  • наименование и номер документа;
  • место и дату его составления;
  • наименование организации-арендатора и организации-арендодателя;
  • ссылку на договор аренды, положения которого изменяются дополнительным соглашением;
  • адрес и описание арендуемого помещения;
  • предмет дополнительного соглашения — отсрочка платежей на определенный период;
  • описание условий, на которых будут осуществляться платежи во время отсрочки (если в этот период предусматривается внесение денег) и после ее прекращения;
  • дату, с которой допсоглашение вступает в силу;
  • дату составления документа.

Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется печатями (при наличии).

Итоги

Итак, дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы позволит предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, избавиться от обязанности по внесению арендных платежей.

Мера эта временная — она будет действовать с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Допсоглашение должно быть заключено в письменном виде и заверено подписями и печатями (при наличии) сторон.

Источники:

  • Гражданский кодекс РФ
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» от 03.04.2020 № 439
  • постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» от 03.04.2020 № 434

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов | Rusbase

Андрей Кузьмин

Адвокат, кандидат юридических наук, старший партнер Адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры»

Государство приняло ряд мер, которые позволяют любой компании и индивидуальному предпринимателю получить отсрочку по выплате арендной платы.

Андрей Кузьмин, адвокат и старший партнер адвокатского бюро «Титов, Кузьмин и партнеры», рассказывает, как действовать тем, кто еще не нашел компромисс со своим арендодателем.

Как получить отсрочку по арендным платежам: инструкция из 3 шагов Ольга Лисина

Рассмотрим процесс получения отсрочки на примере обычного договора аренды офиса, где есть постоянная часть аренды в размере тысяч рублей и переменная часть в размере выставляемых арендодателем коммунальных платежей.

Все шаги актуальны не только для государственных арендодателей, но и для коммерческой недвижимости — для всех договоров аренды, которые заключены до установления режима повышенной готовности на территории соответствующего региона.

Шаг 1. Формирование условий отсрочки

Прежде всего необходимо определиться с условиями отсрочки, которую вы хотите получить. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года установлены минимальные условия, которые каждый арендатор может применить в одностороннем порядке. Эти условия могут быть применены, даже если стороны уже согласовали условия отсрочки и подписали документ до 3 апреля:

  • Период платежей, на который предоставляется отсрочка — с момента введения режима повышенной готовности (например, в Москве — с даты принятия Указа мэра № 12-УМ от 05 марта 2020 года) до 1 октября 2020 года.
  • Отсрочка не касается коммунальных платежей. То есть в нашем примере мы будем договариваться только в отношении 100 тысяч рублей, а выставляемую коммуналку продолжим платить, как и раньше. Исключение — только если арендодатель сам получил отсрочку по коммунальным платежам.

Для договоров аренды, где коммунальные услуги включены в сумму аренды и отдельно не выделены, отсрочка предоставляется на всю сумму. Выделять платежи не нужно.

  • Размер арендного платежа, который можно отсрочить, определяется в зависимости от действия режима повышенной готовности. В период с момента его введения до отмены арендатор вправе получить отсрочку на 100% суммы. После отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года арендатор вправе получить отсрочку на 50% арендного платежа (то есть в нашем случае он начинает платить за аренду 50 тысяч рублей в месяц, а на другие 50 тысяч получает отсрочку).
  • Задержанные арендатором платежи выплачиваются в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
  • Размер выплаты должен составлять не более половины (может быть менее) размера ежемесячного платежа, на который предоставлена отсрочка. Соответственно, если в марте (первый месяц, на который предоставлена отсрочка) арендная плата составляла 100 тысяч рублей, она должна быть выплачена в январе и феврале 2021 года суммами по 50 тысяч рублей сверх обычной аренды за эти месяцы.

Рассмотрим, как будут применяться эти условия, на нашем примере. Предположим, режим повышенной готовности будет отменен 1 июня 2020 года. Таким образом, компания может не платить аренду за март, апрель, май в полном объеме (100 тысяч рублей в месяц), но при этом выплачивать коммунальные платежи. 

Читайте также:  Как рассчитать земельный налог за 2022 год в 2022 году

За июнь, июль, август и сентябрь компания может платить коммунальные платежи и 50% от аренды (в нашем случае — 50 тысяч рублей в месяц). 

Так, компания получит отсрочку на общую сумму 500 тысяч рублей. Эти полмиллиона должны будут выплачиваться с 1 января 2021 года ежемесячными платежами по 50 тысяч рублей сверх регулярных арендных платежей за этот период. Получается, что долг будет погашен за первые 10 месяцев 2021 года.

Отдельные регионы могут устанавливать более лояльные условия в отношении государственного и муниципального имущества.

По соглашению арендодателя и арендатора могут быть установлены другие условия в части размера арендной платы, которая подлежит отсрочке.

Изменение других договоренностей возможно только тогда, когда это не ухудшает положение арендатора. То есть нельзя повышать размер ежемесячной выплаты по отсрочке или устанавливать более короткие сроки погашения.

Шаг 2. Уменьшение размера арендной платы 

Кроме отсрочки по аренде предусмотрена возможность уменьшения ежемесячного арендного платежа. Однако здесь закон не устанавливает жестких условий — есть только два общих критерия, когда это возможно:

  • Неосуществление арендатором деятельности

Это может связано с объективными причинами (например, приостановление деятельности в результате введения режима повышенной готовности в отношении магазина непродовольственных товаров), либо просто с тем, что офис ушел на добровольную самоизоляцию. 

Во втором случае подготовьте подтверждения в виде приказов о переходе на дистанционную работу и допсоглашения с сотрудниками. Если дистанционных сотрудников нет, можно приложить документы, которые подтверждают вынужденный простой. Например, приказ по организации.

  • Установленные Президентом РФ нерабочие дни

Это актуально для тех компаний, которые не попали в категории продолжающих работать (с ними можно ознакомиться в Указе Президента).

При наличии этих двух условий организация может просить не только об отсрочке, но и о необходимости уменьшения арендной платы на период неиспользования недвижимости.

Арендатор должен рассчитать размер уменьшения исходя из конкретных обстоятельств. Если компания продолжает работать дистанционно, то объем уменьшения может быть незначительным. При полной остановке работы компании он может быть больше. 

Шаг 3. Документальное оформление

Свои предложения арендатору нужно изложить в письменном виде — в свободной форме описать условия отсрочки, которые хотелось бы получить. Необходимо отразить следующие пункты:

  • размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период режима повышенной готовности (100% или меньше);
  • размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период после отмены режима повышенной готовности до 1 октября (50% или меньше);
  • период погашения задолженности и размер платежа (50% от платы за месяц или меньше).
  • степень уменьшения размера месячного арендного платежа.
  • требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды на изложенных условиях в течение определенного времени с момента получения письма.

Документ необходимо отправить заказным письмом с описью вложения. В описи нужно указать, что направляется требование о предоставлении отсрочки (с указанием реквизитов договора аренды).

Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение в разумные сроки. При этом допсоглашение будет применяться не с момента его подписания, а с даты введения режима повышенной готовности. Обратите внимание, что арендодатель не имеет право брать с арендатора какие-то дополнительные суммы за предоставление отсрочки.

Если арендодатель не отвечает в разумные сроки, то арендатору рекомендуется соблюдать режим отсрочки, который он изложил в письме. Все последующие споры будут разрешаться в судебном порядке.

Фото на обложке и в тексте: Unsplash

Как прописать арендные каникулы в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве.

Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение.

Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение?

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как в договоре аренды отразить условие об арендных каникулах и какие налоговые последствия возникают при этом?

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Читайте также:  РСВ за 2 квартал: заполняем по взносам 0%

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2.

Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования.

Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения.

Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Любой договор рано или поздно теряет свою актуальность. Растут цены, меняется арендодатель или добавляется арендатор — жизнь вносит свои коррективы. Для всех изменений существует дополнительное соглашение к договору аренды. Его заключают обе стороны по предварительной договорённости, а документ имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Рассказываем, как его составить.

Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в том случае, когда стороны сделки хотят поменять условия, изложенные в основном документе. Распространены следующие причины:

  • Изменение суммы арендной платы либо пересмотр графика внесения платежей. Могут поменяться реквизиты для перевода квартплаты либо порядок оплаты коммунальных услуг — например, это действие перекладывается на плечи арендатора. Пункт об изменении суммы за аренду — самый часто встречающийся среди дополнительных соглашений.
  • Продление срока договора аренды. Чтобы не заключать новый договор, можно продлить старый, подписав дополнительный документ. Изменений требует лишь один пункт, в котором нужно обозначить новые сроки. Либо можно сделать его бессрочным — в таком случае расторжение будет происходить по обоюдному согласию или по решению суда.
  • Появились новые арендаторы, которым нужна регистрация по месту жительства. Если арендатор вступил в брак или у него родился ребёнок, скорее всего, потребуется регистрация. Изменение должно отобразиться в допсоглашении, в котором владелец квартиры разрешит это сделать.  
  • Изменился собственник жилья. Квартиру могут продать, подарить или вступить в наследство — в этих случаях меняется хозяин арендуемого имущества. Если жильё продолжат сдавать прежним арендаторам, необходимо указать нового владельца. В дополнительном документе будут данные и нового, и старого собственника.
  • Досрочное расторжение. При желании собственника и арендатора расторгнуть договор найма по любым причинам требуется заключить дополнительное соглашение. Стороны должны своими подписями подтвердить, что взаимных претензий не имеют. Статья 453 Гражданского кодекса РФ подтверждает: «В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».

Как правильно составить и оформить

Для начала выясняем, что именно требуется скорректировать в основном договоре. Стороны должны прийти к общему знаменателю. Внесённые изменения не должны противоречить первоначальному документу, поскольку в случае спора суд примет во внимание исходные договорённости.

Дополнительное соглашение к договору аренды должно включать в себя следующие пункты:

  • ФИО, паспортные данные собственника и арендатора;
  • дата составления соглашения;
  • допсоглашению желательно присвоить номер;
  • указание на основной договор (дата и номер);
  • изменения: какие пункты аннулируются, какие добавляются.

Описывать нововведения надо чётко, чтобы в будущем не возникло разночтений ни у одной из сторон. Не забудьте указать, что остальные положения договора остаются без изменений. 

Датой вступления договора в силу может быть день подписания или конкретное число в будущем. В конце соглашения обязательно добавьте такую фразу: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу». 

Перед подписанием не поленитесь ещё пару раз перечитать соглашение, проверьте, не противоречит ли какой-нибудь пункт условиям в договоре найма. Все пожелания должны быть облечены в чёткие формулировки и не вызывать вопросов.

Ошибки тоже играют роль! Если в тексте будут помарки или опечатки, в спорной ситуации документ могут признать попросту недействительным. Можно обратиться к риелтору или юристу, если вы боитесь сделать ошибку или упустить какой-то нюанс.

Но если квартира сдаётся с помощью сервиса Яндекс Аренда, то с составлением документа вам помогут менеджеры, а основной договор оформят профессиональные юристы. 

В самом конце стороны ставят подписи и указывают расшифровку (ФИО полностью, написанное от руки).

Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения.

В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию.

Поэтому лучше уточнить требования заранее.

Подать документы может любая сторона: как собственник жилья, так и арендатор. Чтобы убедиться в подлинности предоставляемых бумаг, регистрирующее лицо вправе потребовать доказательства прав на собственность.

Точные сроки внесения изменений в Росреестре не регламентированы, но обычно процедура занимает примерно две недели.

Проще всего подавать документы через МФЦ, однако в этом случае сроки увеличатся на 2–3 рабочих дня.

Зато сотрудник центра подскажет, правильно ли оформлены бумаги, все ли нужные документы предоставлены. И не забудьте оплатить заранее госпошлину, это можно сделать в любом банке.

Сколько именно дополнительных соглашений к аренде было составлено — нигде не фиксируется. При долгосрочной аренде их накапливается очень много, поэтому важно бережно хранить все экземпляры.

Какие последствия вас ждут, если допсоглашение не зарегистрировано в Росреестре? В статье 452 ГК РФ указано: «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное». Обычаи в данном случае — это не предусмотренные законодательством, но сложившиеся и достаточно определённые в своём содержании правила поведения, которые применяются повсеместно. Например, это правила пользования общим домовым пространством. 

Правда, в законодательстве не прописаны карательные меры в случае невыполнения, штрафа не будет. Обязанность регистрировать такое соглашение исключительно гражданско-правовая. Однако это не значит, что допсоглашение не будет иметь юридическую силу. Судебная практика последних лет показывает, что допсоглашение без регистрации учитывается. 

Стороны обязаны соблюдать условия, прописанные в документе, даже если он не прошёл государственную регистрацию. Это подтверждает статья 434 ГК РФ: «Договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма».

Когда обе стороны исполняют условия зарегистрированного договора аренды, а изменения вносят без участия Росреестра, это не повлечёт принудительной отмены сделки. Однако если одна из сторон нарушит условия соглашения, то доказать правоту в суде будет нелегко. 

Хотя в судебной практике существуют случаи признания допсоглашения без регистрации, это не значит, что ваш случай тоже попадёт в их число.

Поэтому обязательно зарегистрируйте дополнительное соглашение, если в нём отражены изменения по фундаментальным условиям договора найма. Например, состав имущества или обязанности сторон.

Иначе вас ждёт масса неприятностей в случае возникновения разногласий по исполнению основного договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector