Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Использование материнского капитала для рефинансирования никак не ограничено, так как в 2018 году рефинансирование юридически приравняли к первичному кредитованию.

  • Применение материнского капитала: возможные направления
  • Насущность рефинансирования ипотеки
  • Перекредитование ипотеки с использованием маткапитала
  • Новые правила рефинансирования ипотеки
  • Если материнский капитал уже использован
  • Может ли материнский капитал помешать рефинансированиюРефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Материнский капитал, предоставляемый в соответствии с действующим законодательством РФ семьям с двумя и более детьми, является эффективным инструментом государственной помощи. Граждане многих стран могут позавидовать такой поддержке.

Однако есть некоторые моменты и особенности правовых норм, препятствующие его использованию для рефинансирования ипотеки. На них и юридических новшествах, касающихся использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, будет заострено внимание в данной статье.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Применение материнского капитала: возможные направления

Средства, выделяемые государством после рождения второго ребенка и следующих детей, называются материнским капиталом. На настоящий момент его сумма составляет 453 тысячи рублей. Этими средствами семья имеет право оплачивать различные нужды, в частности:

  • обучать на них ребенка в вузе;
  • лечить, если ему присвоена группа инвалидности;
  • использовать в качестве взноса матери в пенсионный фонд;
  • строить частный дом;
  • покупать новое жилье;
  • направлять на улучшение жилищных условий.

Последние три из перечисленных вариантов использования сертификата на материнский капитал напрямую касаются важнейшей проблемы, стоящий перед большинством многодетных семей.

Федеральный закон 256-ФЗ (т. н. закон о материнском капитале — на самом деле название длиннее и сложнее) в пункте 6 статьи 10 четко регламентирует целевую направленность помощи государства.

Материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос при получении ипотеки и основной долг, если кредит уже взят на момент рождения ребенка.

Есть также возможность распределить средства между обеими этими направлениями.

Предложение разрешить семьям оплачивать из этого источника регулярные ежемесячные погашения рассматривалось министерствами строительства и труда РФ в 2017 году, однако пока в силе остается существующий порядок, предусматривающий только единоразовые платежи.

Итак, с первичным ипотечным кредитованием все ясно. Можно внести начальный взнос и (или) погасить часть «тела» кредита. Сложности вызывает рефинансирование ипотеки (подробнее здесь) с материнским капиталом.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Насущность рефинансирования ипотеки

Программы кредитования для молодых семей с детьми, как правило, предусматривают льготные условия. Однако обстановка на рынке банковских услуг скоротечна, и нередко появляются привлекательные предложения, обещающие меньшие проценты. Естественным можно признать стремление заемщика снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Задача эта может решаться двумя основными способами:

  • Получение лучших условий в банке, выдавшем действующий ипотечный кредит.
  • Рефинансирование, то есть перевод займа на другое финучреждение, гасящее остаточную первичную задолженность.

Перекредитование ипотеки с использованием маткапитала

Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.

Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Означает ли это, что рефинансирование при подобных обстоятельствах невозможно? Нет. При определенных юридических обстоятельствах банк согласиться на перекредитование:

  1. Право на использование сертификата возникло после того, как оформлено рефинансирование. Это правило уже практически можно не учитывать, так как 15 июня 2018 года вышло Постановление Правительства РФ № 631, уравнявшее рефинансирование ипотеки с первичным кредитованием (подробно о нем несколько позже).
  2. Договор о перекредитовании содержит пункт, указывающий цель операции: выплата ипотечного займа. Если это будет обычное рефинансирование, то к нему невозможно применить положения ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей…» (Закона о материнском капитале).
  3. Стороной кредитного соглашения с рефинансирующим банком является один из супругов.

При этом количество ипотечных договоров, заключенных с применением мат. капитала, ограничено только остатком средств. Иными словами, их может быть сколько угодно, лишь бы хватило денег.

Важна также последовательность действий:

  1. Производится перекредитование ипотеки в новом банке. Старый долг закрывается.
  2. Оформляется перевод сертификата на материнский капитал в пользу нового кредитора.
  3. Полученная от государства субсидия вносится в счет погашения рефинансированной задолженности.
  4. Ребенку выделяется его доля приобретенного жилья (не позже, чем через шесть месяцев после снятия обременения с залога).

В результате достигается поставленная цель: задолженность перекредитована, ставка рефинансирования уменьшена, маткапитал успешно использован.

Новые правила рефинансирования ипотеки

С 2018 года заемщики, желающие рефинансировать ипотеку, могут это сделать, используя мат. капитал независимо от того, когда родился их второй или последующий ребенок. Ранее это имело большое значение. Нужно было так подгадать момент подачи заявки, чтобы перекредитование произошло до получения права на сертификат.

Постановлением Правительства РФ № 631 от 31.05.18 юридически нивелируется разница между рефинансированием и первичным кредитованием. Материнский капитал разрешается использовать для погашения перекредитования задолженности по ипотеке, в том числе и после рождения второго ребенка.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Если материнский капитал уже использован

Проблема рефинансирования с учетом уже использованного при первичном кредитовании материнского капитала представляется проблематичной.

Причина та же: коммерческие банки не могут брать в залог имущество (в данном случае — объект недвижимости), если его невозможно реализовать в случае непогашения задолженности.

Часть прав собственности, выделяемая детям, защищена действующим законодательством.

Исключение составляют некоторые крупнейшие банки (Сбербанк, Райффайзенбанк) при условии внесения изменения в нотариальное обязательство перед Пенсионным Фондом. В данном документе заемщик гарантирует выделение доли приобретаемого имущества в пользу детей после выплаты ипотеки. Это сделать полагается в течение полугода после снятия обременения.

Причины отказа могут быть названы и другие:

  • Несоответствие первичного кредитора требованиям, установленным для банков, работающих с привлечением материнского капитала.
  • Утрата заемщиками родительских прав по решению суда и другие юридические основания, исключающие возможность пользования материнским капиталом.
  • Наличие неудовлетворительной кредитной истории.
  • Превышение требуемой суммы остатка материнского капитала.

Эти основания для отклонения заявки перечислены в п. 8 256-ФЗ, и если они есть, то обжаловать решение невозможно.

Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Во всех случаях, не подпадающих под признаки, исключающие использование материнского капитала, его применение при рефинансировании возможно.

В случае немотивированного отказа Пенсионного фонда рекомендуется получить ответ в письменном виде. Как правило, в документе содержится ссылка на «Правила использования материнского капитала» пункт 3. Упомянутое Постановление Правительства РФ № 631 может служить основанием для обжалования решения об отказе в судебном порядке.

Заемщику следует самому решать, насколько целесообразно рефинансирование. При больших остаточных суммах и сроках могут складываться ситуации, когда выгодно отказаться от права пользования материнским капиталом или найти ему более выгодное применение.

Источник: https://Delen.ru/finansy/refinansirovanie/refinansirovanie-ipoteki-s-materinskim-kapitalom.html

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Рефинансирование и материнский капитал — тема, которая имеет очень много подводных камней.

Большинство людей интересует именно порядок действий, когда есть возможность воспользоваться материнским капиталом при рождении второго или третьего ребенка, но при этом еще и хочется рефинансировать кредит в другом банке под более выгодный процент. Так какая же последовательность действий должна быть?

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

У нас получается 2 варианта возможных действий:

  1. Сначала погасить часть ипотеки материнским капиталом и только потом заниматься рефинансированием кредита.
  2. Рефинансировать ипотеку в другом банке и только после этого воспользоваться возможностью досрочного погашения с помощью материнского капитала.

Давайте разбираться, какой из этих вариантов правильный и какие есть подводные камни.

Начнем с определений

Материнский капитал (МК) — сертификат, который дается при рождении второго или третьего ребенка. И один из вариант его использования — улучшение жилищных условий ребенка.

Сумма материнского (семейного) капитала сейчас такая:

Материнский капитал в 2019 году 453026 рублей

Как вы видите, сумма не маленькая, поэтому неудивительно, что многие предпочитают использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки. Материнским капиталом можно гасить как основной долг, так и проценты по кредиту.

А вот теперь будет важный момент: согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей детей при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено досрочное погашение этими средствами.

Вы подписываете нотариальное обязательство, что после погашения кредита вы выделите долю своим детям в течение 6 месяцев.

Еще очень важный момент, что сам процесс получения материнского капитала длительный и в среднем занимает 1,5-3 месяца. Потеря нескольких месяцев — это пять же потери по ежемесячным платежам, которые могли бы стать меньше после использования материнского капитала. Не забывайте этот момент.

Рефинансирование — это перекредитование в другом банке на более выгодных условиях. Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. По сути, рефинансирование ипотеки — это подписание нового ипотечного договора и это важный момент.

При рефинансировании цель кредита звучит так: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом. Процесс рефинансирования ипотеки, более сложный, чем использование сертификата на материнский капитал. Вам потребуется собирать заново все необходимые документы для нового банка.

К тому же потребуются дополнительные расходы (оценка недвижимости, страхование жизни и недвижимости) и это тоже обязательно нужно учитывать.

Все эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки имеет смысл если разница между действующей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет не менее 1,5%.

Ставки при рефинансировании на январь 2019 года:

Сбербанк 10,90%
ВТБ 10,10%
Райффайзенбанк 10,25%
Открытие банк 9,8%
Альфа-банк 9,69%

Что было раньше?

Давайте сначала начнем с материнского капитала. За материнский капитал отвечает — Пенсионный Фонд Российской Федерации. И воспользоваться раньше материнским капиталом можно было только на тот кредит, который был взят до появления права на материнский капитал.

То есть обязательное условие было такое: ипотека должна была быть взята до появления второго и третьего ребенка.

В заявлении о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которое вы пишите в Пенсионный Фонд РФ в графе вид расходов должно быть написано: на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение жилья.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Рекомендация Пенсионного Фонда раньше была такая: после рождения второго и третьего ребенка не следует рефинансироваться. Если все-таки вы сделаете рефинансирование, то ПФ не примет у вас сертификат на материнский капитал. Поэтому сначала гасите ипотеку материнским капиталом и после этого делаете с ней все, что душе угодно, включая рефинансирование.

Можно ли было с этим что-то сделать? Да можно. Многие обращались в суд и в 100% случаев решение суда было положительным. Но вы сами понимаете, что это все риски, нервы, расходы на юристов и огромная трата времени. На практике у людей уходило не менее 6 месяцев, чтобы через суд внести материнский капитал.

В 2018 году отказов от ПФР стало уже значительно меньше. Но ряд территориальных подразделений ПФР даже в 2018 году жили в своем мире и без суда было никак не обойтись.

Читайте также:  Что делать, если жена разлюбила мужа: советы психолога, как сохранить семью и наладить отношения

Почему у Пенсионного Фонда была такая политика? Все очень просто. После рефинансирования меняется целевое направление кредита и ПФР утверждал, что идет нецелевое использование средств.

Если раньше цель кредита была: на приобретение недвижимости.

То цель кредита после рефинансирования становится такой: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом.

С материнским капиталом разобрались, теперь давайте разбираться с рефинансированием. По логике ПФР раньше нужно было сначала гасить ипотеку материнским капиталом и только потом рефинансироваться. Вроде все просто, но не тут-то было. Возникала вторая проблема — банки.

Банки очень неохотно брали на рефинансирование клиентов, которые уже использовали материнский капитал в другом банке.

Поэтому раньше людям приходилось, перед тем как воспользоваться материнским капиталом в своем банке, узнавать у банка, где они хотели воспользоваться рефинансированием, примет ли новый банк клиента на снижение процентной ставки, если материнский капитал уже был использован в старом банке.

Почему банки не хотят рефинансировать кредиты с материнским капиталом? Все просто — это обременение для банка. При использовании сертификата на материнский капитал у банков возникает обязанность выделить доли детям. Для банков — это дополнительные риски.

Если заемщик не сможет платить ипотеку и недвижимость достанется банку, то в квартире сохраняется право проживания малолетних детей при любом раскладе, так как заемщик воспользовался материнским капиталом. По закону ребенок не несет ответственности за задолженности своих родителей.

Зачем банку подписываться под такие риски, когда он не может забрать себе квартиру из-за доли детей, которая находится под соцзащитой? Когда собственник несовершеннолетний банк использует терминологию невозвратный кредит.

Если же все-таки банки готовы были пойти на рефинансирование, то запрашивали разрешение органов опеки. Опека должна дать согласие на залог этой доли. Соответственно — это первая инстанция, куда необходимо было обращаться. И если вы там получите отказ, то про рефинансирование можете забыть.

Проблем с рефинансированием кредитов с уже использованным материнским капиталом не было только у ДОМ.РФ. В принципе ДОМ.РФ единственный кредитный институт, работающий с несовершеннолетними залогодателями.

Говорят, что еще и банк Открытие и Райффайзенбанк рефинансируют кредит после использования материнского капитала. Сбербанк, например, в обязательном порядке требует справку от опеки.

Россельхозбанк не рефинансирует ипотеку с использованным материнского капитала.

Подведем итог, как было раньше:

  1. Если сначала рефинансировать ипотеку, то ПФР отказывал в использовании материнского капитала. Но через суд в 100% случаев можно было добиться справедливости.
  2. Если сначала используем сертификат на материнский капитал в своем банке, то заявка на рефинансирование в другом банке чаще всего отклоняется. Выделение доли детям — риск для банка.

Поэтому раньше из-за ПФР классическая схема была такая: 1. Погашение ипотеки с помощью материнского капитала. 2. Рефинансирование. А так как еще и не все банки шли на рефинансирование, то перед многими людьми стоял выбор: или пользуемся сертификатом на материнский капитал или снижаем процентную ставку с помощью рефинансирования.

Что выгоднее рефинансирование или материнский капитал?

Конечно, выгоднее сначала погасить часть долга материнским капиталом и только после этого снижать процентную ставку с помощью рефинансирования. В таком случае выгода будет максимальная.

Но к сожалению, не все банки идут на рефинансирование после использования материнского капитала. Поэтому давайте представим ситуацию, что перед нами стоит выбор между материнским капиталом и рефинансированием.

Так что же выбрать?

Считать все будем на примере, по таким данным:

  • Долг по ипотеке: 3 000 000 рублей.
  • Процентная ставка: 11,5%.
  • Срок кредитования: 15 лет.

Выбираем между материнским капиталом (453026 рублей) или снижением процентной ставки до 9,9%. Конечно, лучше пользоваться калькулятором с досрочным погашением ипотеки, но для простоты расчетов мы будем считать, что мы берем новый кредит, а материнский капитал будет использован в качестве первоначального взноса. Такой расчет можно провести на обычном ипотечном калькуляторе.

При процентной ставке: 11,5%

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 34 098 руб.
Переплата по ипотеке 3 137 624 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 6 137 624 руб

При процентной ставке: 9,9%

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 30 428 руб.
Переплата по ипотеке 2 477 040 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 5 477 040 руб.

При использовании материнского капитала мы считаем, что берем в ипотеку не 3 000 000 рублей, а 2 546 974 рубля.

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 28 949 руб.
Переплата по ипотеке 2 663 815 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 5 210 789 руб.

Основной параметр, на который мы смотрим — это переплата по ипотеке. Как видите, снижение процентной ставке по ипотеке оказалось самым выгодным вариантом. Но это только конкретно в этом примере.

Обязательно подставляйте в наш ипотечный калькулятор свои данные.

В большинстве случаев снижение процентной ставки при рефинансировании будет выгоднее использования материнского капитала при условии, что сумма ипотеки намного больше размер материнского капитала и срок ипотеки — большой.

Но конечно, если использовать сначала материнский капитал, а потом воспользоваться программой рефинансирования — то это самый выгодный вариант для заемщика.

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 25 833 руб.
Переплата по ипотеке 2 102 986 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 4 649 960 руб.

Но можно ли это сделать? Ответ вы узнаете уже скоро.

Как обстоят дела с 31 мая 2018 года?

Видимо из-за того, что ПФР проигрывал все суды и было пересмотрено отношение к материнскому капиталу. Наконец-то свершилось то, что так многие ждали. Воспользоваться материнским капиталом можно теперь абсолютно на любой кредит. И неважно когда он был взят до рождения ребенка или после. Теперь дата оформления ипотеки — не имеет значения.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 31 мая 2018 года №631 «О внесении изменений в пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» материнский капитал теперь можно использовать на перекредитование ипотечных кредитов независимо от даты выдачи кредита. Чтобы в этом убедиться вы можете позвонить на горячую линию в ПФ — 8 800 302 2 302.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Единственное важное уточнение: речь не идет о погашении штрафов, комиссиях и пени за просрочку ипотеки. Как мы уже говорили ранее, гасить материнским капиталом можно либо основной долг, либо проценты по кредиту. Чтобы воспользоваться материнским капиталом кредит должен быть взят на приобретение или строительство жилья.

Что не изменилось?

А не изменилось то, что банки как не хотели брать на рефинансирование ипотеку с использованным материнским капиталом, так и не хотят до сих пор. Так что материнский капитал как был так и остается помехой при рефинансировании. Поэтому если вы еще не воспользовались материнским капиталом, то мы рекомендуем такой порядок действий:

  • Рефинансирование ипотеки.
  • Погашение ипотеки с помощью материнского капитала.

Этот вариант самый оптимальный. В таком случае вы сможете рефинансироваться в любом банке. И после этого использовать материнский капитал. Слава богу теперь никаких проблем с использованием МК после рефинансирования нет, спасибо благоразумию Пенсионного Фонда.

Что делать тем, кто уже использовал материнский капитал?

Да, большинство банков вам откажут. Но есть возможность обратиться в Дом.РФ, Райффайзенбанк, Сбербанк (потребуют справку от опеки) и Открытие банк. Возможно и другие банки в будущем изменят свое отношение к наделению долей детей. Советуем вам звонить в банки и узнавать подробную информацию по телефону.

Напоминаем также, что при рождении второго и третьего ребенка с 2018 года вы можете воспользоваться программой рефинансирования ипотеки под 6% с государственной поддержкой.

Что будет, если не наделять ребенка долей в квартире?

При использовании материнского капитала вы даете нотариальное обязательство на наделение ребенка долей после погашения рефинансированного кредита. Но на практике за этим никто не следит.

У вас есть 6 месяцев после снятия обременения. Соответственно если вы пользуетесь материнским капиталом после рефинансирования, то наделять долей ребенка можно после того, как погасите рефинансированный кредит.

Тут не будет никаких нарушений закона.

Но вот если вы сначала воспользовались материнским капиталом и только потом рефинансируете кредит, то тут ситуация становится намного интереснее. Любой нотариус подтвердит, что при рефинансировании вы снимаете обременение с приобретаемой недвижимости и должны выделить доли детям.

Ведь согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей ребенка при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено частично досрочное погашение этими средствами.

После рефинансирования кредита в таком случае у вас будет 6 месяцев, чтобы наделить детей долей в квартире, даже несмотря на то, что вы продолжаете выплачивать ипотеку только уже другому банку.

Сейчас у ПФР нет инструмента проверки выполнения нотариального обязательства. А чтобы вашим делом занялась прокуратура, нужны определенные действия со стороны ПФР.

Просто так прокуратура не будет вас проверять по своей инициативе. Но помните, если все-таки будет запрос в прокуратуру, то вам в прокуратуре будут задавать вопросы, почему вы не наделили ребенка долей в квартире.

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/materinskiy-kapital-i-refinansirovanie-ipoteki.html

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.

10 августа крупнейший российский банк — Сбербанк, — объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% — при покупке на вторичном рынке).

Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений.

Однако не исключено, что и это еще не предел — в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7%.

Читайте также:  Муж продал машину без согласия жены перед разводом: что делать, какова судебная практика?

Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки.

Однако многие семьи, уже использовавшие материнский капитал на частичное погашение ипотеки или собирающиеся это сделать при рождении второго или последующего ребенка, при получении рефинансирования могут столкнуться с определенными трудностями (к сожалению, иногда непреодолимыми).

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом, его использование

Что такое рефинансирование кредита?

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

Вариант рефинансирования Что происходит в результате сделки?
1. В своем же банке (реструктуризация)
  • Уменьшается процентная ставка по действующему ипотечному кредиту
  • Изменяется срок выплаты кредита
2. В другом банке Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком

При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

  1. Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
  2. Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду.

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:

В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.

И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.

Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:

  • приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
  • если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).

В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

  • Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
  • Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.

С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.

Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:

  • заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
  • банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
  • никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).

Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

  • Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!
  • Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
  • Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году).

В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).

При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

  • непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
  • ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).

Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.

Читайте также:  Судебная практика по наследственным делам: вступление через суд, образец искового заявления

Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя.

Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ipoteka/refinansirovanie/

Как рефинансировать ипотеку с материнским капиталом? Что делать, если он уже использовался?

Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.

Как правильно использовать маткапитал при рефинансировании ипотеки

Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности.

Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.

Чтобы грамотно распорядиться материнским капиталом и рефинансирование осуществить, надо заранее ознакомиться со всеми нюансами действующего законодательства. Согласно Постановлению РФ от 12.12.

2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», государственными деньгами можно оплатить первый взнос и проценты по займу.

Их можно направить на погашение основного долга и ранее предоставленного кредита на приобретение недвижимости.

При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.

Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.

Направить маткапитал на оплату процентов по займу родителям выгодно в том случае, если они не собираются досрочно погашать кредит после рефинансирования. После оплаты процентов сумма ежемесячного взноса уменьшится. Если каждый месяц вносить сумму, которая больше необходимой, можно уменьшить срок выплаты займа.

Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.

Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).

Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.

Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств.

Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.

Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал

Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать.

Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи.

При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.

Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.

Если банк возьмет такую квартиру в залог, он не сможет ее продать, когда заемщик откажется выплачивать задолженность по кредиту. Хотя жилье приобреталось заемщиком, его совладельцами являются несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родители не могут распоряжаться имуществом детей, а дети не несут ответственности за обязательства своих родителей.

На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений.

Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована.

После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.

Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования

Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», возможно рефинансирование с привлечением денег материнского капитала.

При этом обязательства по обоим займам должны появиться у заемщика до получения права на помощь государства.

Вне зависимости от кредитных обязательств сертификат на материнский капитал можно применять только при оформлении первичной ипотеки.

Для использования маткапитала надо успеть оформить рефинансирование до рождения второго или последующего ребенка. Если сертификат уже получен, рефинансировать ипотеку с привлечением денег материнского капитала не удастся, даже если государственная помощь не была потрачена.

В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи.

Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой.

После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.

Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.

Как к этому относятся банки

Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.

При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале.

Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения.

Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.

Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.

Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала.

Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе.

Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.

Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно.

Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения.

Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.

Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.

Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.

Источник: https://refinansirovanie.org/refinansirovanie/89-kak-sdelat-refinansirovanie-ipoteki-s-materinskim-kapitalom.html

Ссылка на основную публикацию