Аренда и управление торговыми центрами признаны отдельным видом деятельности

27 Мая 2021 г.

Изменения в классификаторы вводятся в действие с 1 июля 2021 года.

Аренда и управление торговыми центрами признаны отдельным видом деятельности Собственники торговых центров добились права на признание самостоятельным видом бизнеса. Обсуждения о необходимости предоставления отдельного кода экономической деятельности для ТЦ широко велись с 2020 года, на фоне пандемии и ограничений. По замыслу владельцев торговых центров, выделение бизнеса в отдельную сферу позволит рассчитывать на более эффективную поддержку со стороны государства.  Как сообщает пресс-служба Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии, для компаний, занимающихся услугами по управлению и сдаче в аренду нежилых объектов недвижимости, выделяются отдельные коды экономической деятельности и коды продукции. Соответствующие изменения вносятся в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности.

В ведомстве подчеркнули, что во время кризиса, вызванного пандемией, адресная поддержка торговых центров была затруднена из-за отсутствия собственных кодов классификации бизнеса.

Выделение самостоятельных кодов ОКПД 2 и ОКВЭД 2 должно будет «обеспечить возможность разграничения деятельности и услуг по аренде и управлению собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества и другими видами нежилого недвижимого имущества», а также будет способствовать «осуществлению адресного регулирования отношений, связанных с торговой недвижимостью, в том числе, и в части предоставления особых требований к субъектам отрасли». 

Таким образом, в общероссийские классификаторы введены следующие новые коды: 

  • Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества
  • Аренда и управление собственным или арендованным прочим нежилым недвижимым имуществом.

Изменения в классификаторы вводятся в действие с 1 июля 2021 года. 

Источник: Моллы.Ru. Pexels.

Предложения Добавить

Аренда , Москва и область

Аренда и управление торговыми центрами признаны отдельным видом деятельности Шолохов

Площадь: 51-240 кв.м.

Арендная ставка: 18 000 руб. кв.м./год

Каталог моллов Добавить Аренда и управление торговыми центрами признаны отдельным видом деятельности Комод

  • Площадь: 9 824 м2
  • Адрес: МО, Щелково, Пролетарский проспект, 22.
  • Москва и область

Торговые центры попросили для поддержки выделить их в отдельную отрасль — РБК

Собственники торговых центров попросили Минэкономразвития выделить их деятельность в отдельную отрасль. Это позволит бизнесу претендовать на меры поддержки от властей в кризисных ситуациях

Аренда и управление торговыми центрами признаны отдельным видом деятельности

Гавриил Григоров / ТАСС

Российский совет торговых центров (РСТЦ; объединяет «Корпорацию А.Н.Д.

», группу «Ташир», PPF Real Estate Russia, Crocus Group, Ingka Centres, Malltech и другие компании, управляющие и владеющие торговой недвижимостью) обратился к министру экономического развития Максиму Решетникову с просьбой поддержать инициативу о принятии отдельного кода для торговых центров в общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). РБК ознакомился с копией письма президента РСТЦ Дмитрия Москаленко министру, которое было направлено в пятницу, 14 мая, и направил запрос в Минэкономразвития.

Выделение ОКВЭД нужно для регулирования рынка и упрощения коммуникации с властями и надзорными органами, пояснили РБК в пресс-службе РСТЦ.

Соответствующая работа по определению отдельного кода экономической деятельности началась еще в прошлом году, когда во время пандемии компании столкнулись с тем, что торговые центры не воспринимаются как полноценная отрасль и из-за отсутствия своего ОКВЭД на нее не распространяются меры поддержки.

Работа по выделению отрасли в отдельный вид экономической деятельности велась совестно с Минэкономразвития и Минпромторгом, уточняют в пресс-службе РСТЦ.

Сейчас собственники торговых центров обычно используют ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», под который попадает практически весь арендный бизнес страны: офисные и складские центры, даже сдача жилья в аренду, напоминает адвокат Forward Legal Тимур Тажиров.

Новый ОКВЭД предлагается назвать «Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества». Такой код будет распространяться на здание или помещение в нем общей площадью более 5 тыс. кв.

м, расположенное на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов.

Предлагается не включать в этот вид деятельность аренду и управление объектами оптовой торговли и розничными рынками.

По словам первого вице-президента Crocus Group Эмина Агаларова исключение рынков и объектов для оптовой торговли из понятия торговые центры правильно, но при этом для таких объектов необходим свой отдельный выделенный вид деятельности. «Любые объекты торговой недвижимости и их владельцы или управленцы должны иметь равные законные возможности по урегулированию вопросов отрасли», — говорит Агаларов.

В прошлом году, столкнувшись с падением трафика и закрытиями торговых центров и отдельных магазинов, ресторанов и развлекательных центров, представители индустрии не раз обращались к правительству с просьбой включить их в перечень наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслей. В 2020 году, по оценке РСТЦ, торговые центры недополучили около 250 млрд руб. выручки из-за пандемии и связанных с ней ограничений.

Имея собственный код деятельности, определенная сфера бизнеса имеет более широкие возможности по лоббированию собственных интересов, согласен адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле.

Например, по его словам, торговые центры могут просить предоставления налоговых каникул и прочих послаблений, которые будут в упрощенном порядке вводиться по критерию ведения деятельности по конкретному коду.

Перед тем, как выделять торговые центры в отдельный вид экономической деятельности, нужно подумать о выделении коммерческой недвижимости в целом, считает управляющий партнер Colliers Николай Казанский.

«Торговые центры — это только часть сегмента коммерческой недвижимости, поэтому здесь нужно сначала посмотреть в целом на сектор, может быть создать отдельный ОКВЭД для него, а потом уже искать аргументы, почему нужно или не нужно выделять офисы, склады, торговлю», — рассуждает эксперт.

По его словам сейчас стирается грань между разными видами коммерческой недвижимости, и дальше эта тенденция будет развиваться: «Например, офис туркомпании — это торговля, офис или сфера услуг?». Размывается и грань между онлайн- и офлайн-ретейлом и складским сектором, добавляет Казанский.

У торговых центров появился отдельный код оквэд

Наталья Якименко Генеральный директор Lynks Property Management

С 1 июля 2021 для аренды и управления собственным или арендованным торговым объектом действует отдельный код видов экономической деятельности. В Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) внесли поправки.

Теперь в нем содержатся два новых кода ОКВЭД: 68.20.21 «Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества»; 68.20.29 «Аренда и управление собственным или арендованным прочим нежилым недвижимым имуществом».

Добавлю, что инициатором изменений выступил Российский совет торговых центров, который в прошлом году уже обращался к Правительству РФ с просьбой предоставить субсидии на осуществление текущей деятельности, льготы и отсрочки по налогам.

По оценке РСТЦ, в 2020 году из-за карантина и ограничений в связи с коронавирусом российские торговые центры потеряли около 250 млрд рублей выручки, однако адресной господдержки, о которой просили представители ТЦ, получить не смогли.

И поскольку именно на основе ОКВЭД власти выделяли сферы бизнеса, наиболее пострадавшие от пандемии, из этого и вытекает инициатива союза и его главные цели – упростить коммуникацию с властями и надзорными органами на основе отдельного кода, урегулировать рынок.

1. Каких изменений в отношениях с регулирующими и проверяющими органами Вы ожидаете после введения отдельных ОКВЭДов для деятельности торговых центров? Каким образом изменения скажутся на бизнес-процессах?

До утверждения самостоятельных кодов ОКПД 2 и ОКВЭД 2 собственники торговых центров обычно использовали ОКВЭД «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Он объединяет арендный бизнес и эксплуатацию практически любых объектов: офисных центров и складских комплексов, выставочных залов, земельных участков, даже многоквартирных домов и сдачу жилья в аренду.

Теперь, когда торговые центры признаны самостоятельной отраслью, коммуникация с государством может стать более адресной.

Я считаю, что данная мера будет носить еще один положительный результат – специализированный код будет способствовать аккумулированию статистических данных по торговым объектам. Дополнительно сложно предположить какие-то существенные изменения. Планирование и проведение проверочных мероприятий, непосредственно не зависит от отраженных в ЕГРЮЛ видов экономической деятельности.

Технически все эти изменения сводятся к тому, что компания, единственным или основным бизнесом которой является сдача в аренду недвижимости – должна будет определиться с тем, какой код теперь для них будет основным.

Здесь есть масса нюансов, которые нужно увязывать с существующими бизнес-цепочками, налоговым планированием и планами развития. Ситуации могут быть разнообразными. Например, компания владеет МФК, в котором доля метража от торговли меньше половины, а выручка – существенно больше.

И при этом данная компания собирается строить еще объекты неторгового профиля. Перед бизнесменом встает вопрос: нужно ли им менять коды?

Или, например, компания владеет тремя объектами недвижимости – офис, производство, торговые помещения. Бизнес-цепочка выстроена таким образом, что без производства не будет торговли, но доля затрат на производство более существенна.

Имеет ли компания право использовать этот ОКВЭД, к которому будут привязаны льготы? Или вот совсем экзотический вопрос – как трактовать «управление….арендованным торговым объектом».

Если арендатор с согласия арендодателя сдает помещение в субаренду – это уже управление? Соответственно, бизнесу предстоит найти ответы на данные вопросы в рамках реагирования на нововведения.

2. Какой принцип реализации помощи от государственных органов актуален в настоящее время для Собственников/для Управляющих торговых объектов?

Поддержка столичным торговым центрам была анонсирована в третьем пакете мер, который был принят правительством 15 апреля 2020 года.

Собственникам предлагалось получить гранты, в качестве компенсации суммы налогов на имущество и земельных платежей, при условии снижения арендных ставок (арендную плату на период локдауна необходимо было снизить минимум вдвое и минимум в два раза больше суммы компенсируемых налогов). В общей сложности государство планировало выделить на гранты 13,2 млрд руб. В настоящее время собственники ТЦ могут воспользоваться данной поддержкой, однако на практике ее получение весьма затруднительно. Это связанно и с составом арендаторов на объекте (сколько из них входит в десятку наиболее пострадавших от эпидемии отраслей), и с пакетом необходимых документов, а также с процедурой утверждения и пр.

3. Скажется ли введение отдельных ОКВЭДов на отношениях собственник – арендатор, если да, то каким образом?

Прямой связи между изменением кодов ОКВЭД и отношениями между собственниками и арендаторами нет. Сама по себе задача по внесению изменений в ЕГРЮЛ – это больше внутренний вопрос арендодателя. Инициаторами таких изменений регулирования (РСТЦ, Росстандарт) заявлены мотивы адресной помощи арендодателям со стороны государства, возможно это внесет дополнительный баланс в экономический аспект отношения сторон по аренде, если такие меры будут предоставляться. Также подобные изменения могут быть в дальнейшем использованы для целей таргетирования отдельных групп арендодателей с определенными преференциями в части арендных отношений – как это было ранее сделано, например, в рамках предоставленного права арендаторам из «наиболее пострадавших отраслей» использовать механизм досрочного расторжения аренды (Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-Ф).

Статья подготовлена для интернет-издания «Бюллетень рынка недвижимости» — это аналитический ресурс для оценщиков недвижимости, специалистов залоговых отделов банков, судебных экспертов, ГБУ, маркетологов и аналитиков.

Читайте также:  Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Управляющая компания Lynks Property Management оказывает полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации объектов недвижимости, обеспечивая собственнику максимальный доход, а также предоставляет консультационные услуги в рамках управления объектами на всех этапах реализации: от стадии проектирования и строительства до ввода объектов в эксплуатацию.

Компания обладает многочисленной и опытной командой профессионалов в сфере комплексного управления недвижимостью и эксплуатации – более 520 специалистов в России и СНГ. Опыт сотрудников Lynks Property Management в сфере эксплуатации и управления недвижимостью составляет более 20 лет, а основной состав команды остался практически неизменным за эти годы.

Сегодня под управлением Lynks Property Management – более 40 высококлассных объектов коммерческой недвижимости в управлении и более 1 миллиона м² в портфолио.

Среди них в России: ТЦ «На Беговой», ТРЦ «Южный», ТЦ «Фили Град», «Бутово Молл», ТРЦ «Мозаика», ТЦ «Казанский ЦУМ», БЦ «Кутузофф Тауэр», БЦ «Лотте Москва», сеть гибких офисов, БЦ «Квадрат», БЦ «Арт Плаза», БЦ «Пушкинский дом», офисные помещения Mitsubishi Motors Rus, «Бристоль Ритейл Логистикс», «Самолет Девелопмент», «Лента», «ЭГИС-РУС», административное здание АО «Объединенная металлургическая компания», логистические парки «Киевское-22» и «Калининец», складские помещения компании «Самсон КФ» и др.; в Казахстане: МФК Talan Towers, офисные помещения «Казцинк», L’Oréal, DHL International Kazakhstan, Посольство Франции в РК, ExxonMobil, «ЛУКОЙЛ», H&M, White & Case, и др.; в Узбекистане: ТРЦ Central Plaza (в составе международного кластера «Ташкент-Сити»).

Компания Lynks Property Management отмечена престижными наградами, включая премию «Управляющая компания года — Property Management» на Commercial Real Estate Awards, Москва в 2020 году; ТРЦ «Южный» (Казань, Россия) в номинации «Лучший средний торговый центр» на «Региональной Премии по итогам первого десятилетия РГУД в Республике Татарстан», Казань в 2021 году; «Лучший pop-up формат» и «Лучшая рекламная кампания ТЦ» в ТРЦ «Южный» (Казань, Россия) на Global Retail Real Estate Awards, Москва в 2019 году; «Управляющая компания года» на Russian Coworking Awards, Москва в 2019 году; «Управляющий года» на CRE Awards, Нур-Султан (Казахстан) в 2019 году.

Торговые центры попросили выделить их в отдельную отрасль

Российский совет торговых центров (РСТЦ) попросил министра экономического развития Максима Решетникова поддержать выделение ТЦ в отдельный вид экономической деятельности, сообщил РБК. Он ознакомился с письмом президента совета Дмитрия Москаленко, которое было направлено 14 мая.

РСТЦ просит принять отдельный код для торговых центров в общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). На его основе в прошлом году власти выделяли сферы бизнеса, наиболее пострадавшие от пандемии, которым предоставлялась господдержка.

РСТЦ заявил, что во время пандемии торговые центры не воспринимались как полноценная отрасль: из-за отсутствия в ОКВЭД их не коснулись меры поддержки.

После этого союз начал работу по определению отдельного кода вместе с Минэкономразвития и Минпромторгом, написал РБК со ссылкой на пресс-службу РСТЦ.

Выделение ОКВЭД упростит коммуникацию с властями и надзорными органами, оно нужно для регулирования, утверждает пресс-служба совета торговых центров.

Он предлагает назвать вид деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества» и включить в него здания и помещения в нем общей площадью больше 5000 кв. м. Для сравнения — площадь ТЦ «Европейский» в Москве составляет 180 000 кв. м.

Здание ТЦ должно располагаться на земельном участке, вид разрешенного использования которого допускает размещение торговых объектов. Аренду и управление объектами оптовой торговли и розничными рынками в классификатор включать не хотят, добавил РБК.

Маркетплейсы и фудхоллы: как меняются торговые центры, чтобы вернуть посетителей

В РСТЦ входят шесть компаний из топ-15 рейтинга «королей российской недвижимости» по версии Forbes. Это «Ташир» , корпорация А.Н.Д.

(входит в «Сафмар» ), развивающая ТЦ «Мега» и IKEA Ingka Centres, компания Enka TC, а также Crocus Group и PPF Real Estate богатейшего бизнесмена Чехии Петра Келлнера, который в марте погиб при крушении вертолета на Аляске.

По оценке РСТЦ, в 2020 году из-за карантина и ограничений в связи с коронавирусом российские торговые центры недополучили около 250 млрд рублей выручки.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности

Для начала выбираем форму бизнеса. Как правило, выбор стоит между обществом с ограниченной ответственностью и ИП, иногда рассматривается акционерное общество. В чем преимущества и минусы каждого варианта:

  • ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.

Если наем систематический, недвижимость предназначена для сдачи в арену (это, кстати, касается ситуации, когда приобретается квартира в ипотеку и сдается, чтобы возмещать затраты на ежемесячные платежи), то придется оформить статус ИП.

Плюсы: официальный доход, возможность получать вычеты (касается только общей системы, когда уплачивается 13%), отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, свободное распоряжение средствами после их налогообложения.

Минусы: по любым обязательствам ответственность ложится на ИП полностью, в счет задолженности могут конфисковать любое принадлежащее ему имущество, в т. ч. недвижимость, необходимо сдавать отчетность, платить налоги и взносы, если есть работники, то и с их заработной платы тоже.

  • ООО. Организация позволяет в какой-то степени минимизировать затраты, например, не нужно уплачивать обязательные фиксированные взносы и дополнительный 1% с дохода сверх 300 тыс. руб.

Плюсы: ответственность ложится на учредителей и руководителя, в некоторых случаях на главбуха, но даже при банкротстве взыскать долги с ответственных лиц довольно сложно.

Выбор ООО целесообразен, когда есть много объектов недвижимости, часть из которых не в собственности, а берется в аренду, если сдача в наем один из нескольких видов предполагаемой деятельности (сопутствующая), ведется собственное небольшое строительство с последующей сдачей в наем, посредническая деятельность (риэлторские компании) и т.п.

Минусы: нет возможности свободно расходовать полученные деньги, даже после уплаты налогов, нужно выплачивать зарплату (руководителю) или дивиденды (участникам).

  • АО. Когда планируется масштабное строительство (к примеру, бизнес-центра) и необходимо привлечь значительные инвестиции, то подходит такая форма организации, как акционерное общество. Акционерами могут выступать как физические лица, так и компании.

Плюсы: Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.

Минусы: Владелец большего количества акций принимает ключевые решения, но зато контрольный пакет теоретически способен переходить из рук в руки. Стоимость акций, размещенных на бирже, зависит от чего угодно, вовремя пущенный конкурентами слух о банкротстве способен привести к падению цены.

Для АО ТАКЖЕ характерны те же плюсы и минусы, что и для ООО.

Если сомневаетесь в выборе, лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы учесть все нюансы конкретно вашей деятельности.

Выбор кода ОКВЭД

После определения формы предприятия переходим к выбору кодов ОКВЭД, для этого пользуемся классификатором ОКВЭД 2. В зависимости от того, какие помещения и каким именно образом сдаются, выбираем один из кодов:

  • Код 55.10 – Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Подразумевается краткосрочное от одного дня до месяца проживание в гостиницах или мотелях. В качестве дополнительных услуг предоставляются уборка, питание, стирка, организация развлечений и отдыха и т.п.
  • Код 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы. При этом, как правило, дополнительные услуги, в отличие от ОКВЭД 55.10, не предоставляются.
  • Код 55.90 – Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах. Код деятельности включает проживание на судах (каюты), транспортных средствах и другие не вошедшие в другие группы.
  • Код 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В эту группировку вошла аренда совершенно разных видов: жилые дома, квартиры, нежилые помещения, в т. ч. склады, земельные участки. Код также включает строительство зданий для использования самой организацией и подразделяется на две подгруппы – по жилому и нежилому имуществу.
  • Код 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Разделяется на две подгруппы: 68.31 деятельность агентств и 68.32 управление недвижимостью (в т. ч. сбор арендной платы), которые в свою очередь включают другие подгруппы.

Законодательно сдача в аренду и сопутствующие виды деятельности регулируются главами 34 и 35 Гражданского кодекса, главой 6.2 Градостроительного кодекса (другими при строительстве), отдельными разделами (например, II, III.2) Жилищного кодекса, Земельным кодексом (глава III, IV, VI).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

  • Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
  • Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы (п.2 ст. 394, п. 3 ст. 406, п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607.

  • Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
  • Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС.
  • Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
  • Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом (п. 6 ст. 98 ГК РФ).
  • Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
  • Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.
Читайте также:  Как применять вычет НДС по сырьевым товарам, использованным для экспорта несырьевых

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

  • Квартира.
  • Комната.
  • Частный дом.
  • Офис.
  • Склад.
  • Общежитие.
  • Выставочный зал.
  • Торговое место (на рынке, ярмарке).
  • Ларек, киоск, палатка.
  • Дача.
  • Коттедж.
  • Домик, бунгало на турбазе.
  • Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.

Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

  • Установка некапитальных перегородок.
  • Устройство вентиляции, санузлов.
  • Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
  • Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
  • Пристройка к дому веранды.
  • Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.

В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.

Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

  1. Полностью перевыставляются арендатору.
    • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
    • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
    • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
    • Д 51 К 76 – получено возмещение.
  2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
    • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
  3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.
  4. Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

  5. Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.
  6. Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

  7. Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
    • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
    • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
    • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
    • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
    • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
    • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Документация по аренде

При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается оферта на сайте.

При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями.

Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.

Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.

С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.

До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.

Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях.

Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.

№ 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.

Статья 346.27 НК РФ. Основные понятия, используемые в настоящей главе (действующая редакция)

  • Это старая редакция документа
  • Для целей настоящей главы используются следующие основные понятия:
  • вмененный доход — потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности условий, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке;
  • базовая доходность — условная месячная доходность в стоимостном выражении на ту или иную единицу физического показателя, характеризующего определенный вид предпринимательской деятельности в различных сопоставимых условиях, которая используется для расчета величины вмененного дохода;
  • корректирующие коэффициенты базовой доходности — коэффициенты, показывающие степень влияния того или иного условия на результат предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, а именно:
  • К1 — устанавливаемый на календарный год коэффициент-дефлятор;
  • К2 — корректирующий коэффициент базовой доходности, учитывающий совокупность особенностей ведения предпринимательской деятельности, в том числе ассортимент товаров (работ, услуг), сезонность, режим работы, величину доходов, особенности места ведения предпринимательской деятельности, площадь информационного поля электронных табло, площадь информационного поля наружной рекламы с любым способом нанесения изображения, площадь информационного поля наружной рекламы с автоматической сменой изображения, количество автобусов любых типов, трамваев, троллейбусов, легковых и грузовых автомобилей, прицепов, полуприцепов и прицепов-роспусков, речных судов, используемых для распространения и (или) размещения рекламы, и иные особенности;
  • бытовые услуги — платные услуги, которые оказываются физическим лицам и коды которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности и Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности определяются Правительством Российской Федерации;
  • ветеринарные услуги — услуги, оплачиваемые физическими лицами и организациями по перечню услуг, предусмотренному нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также Общероссийским классификатором видов экономической деятельности;
  • услуги по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств — платные услуги, оказываемые физическим лицам и организациям по перечню услуг, предусмотренному Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, и платные услуги по проведению технического осмотра автомототранспортных средств на предмет их соответствия обязательным требованиям безопасности в целях допуска к участию в дорожном движении на территории Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации, также за ее пределами. К данным услугам не относятся услуги по заправке транспортных средств, услуги по гарантийному ремонту и обслуживанию и услуги по хранению автомототранспортных средств на платных стоянках и штрафных стоянках;

транспортные средства (в целях подпункта 5 пункта 2 статьи 346.26 настоящего Кодекса) — автотранспортные средства, предназначенные для перевозки по дорогам пассажиров и грузов (автобусы любых типов, легковые и грузовые автомобили). К транспортным средствам не относятся прицепы, полуприцепы и прицепы-роспуски. В автотранспортном средстве, предназначенном для перевозки пассажиров, количество посадочных мест в целях настоящей главы определяется как количество мест для сидения (за исключением места водителя и места кондуктора) на основании данных технического паспорта завода — изготовителя автотранспортного средства. Если в техническом паспорте завода — изготовителя автотранспортного средства отсутствует информация о количестве посадочных мест, то это количество определяется органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации на основании заявления организации (индивидуального предпринимателя), являющейся (являющегося) собственником автотранспортного средства, предназначенного для перевозки пассажиров при осуществлении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению в соответствии с настоящей главой;

Читайте также:  Отчетность в статистику в июне: Росстат напомнил о штрафах

платные стоянки — площади (в том числе открытые и крытые площадки), используемые в качестве мест для оказания платных услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств (за исключением штрафных стоянок);

розничная торговля — предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи.

К данному виду предпринимательской деятельности не относится реализация подакцизных товаров, указанных в подпунктах 6 — 10 пункта 1 статьи 181 настоящего Кодекса, продуктов питания и напитков, в том числе алкогольных, как в упаковке и расфасовке изготовителя, так и без такой упаковки и расфасовки, в барах, ресторанах, кафе и других объектах организации общественного питания, невостребованных вещей в ломбардах, газа, грузовых и специальных автомобилей, прицепов, полуприцепов, прицепов-роспусков, автобусов любых типов, товаров по образцам и каталогам вне стационарной торговой сети (в том числе в виде почтовых отправлений (посылочная торговля), а также через телемагазины, телефонную связь и компьютерные сети), передача лекарственных препаратов по льготным (бесплатным) рецептам, а также продукции собственного производства (изготовления). Реализация лекарственных препаратов, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации, в том числе контрольными (идентификационными) знаками в соответствии с Федеральным законом от 12 апреля 2010 года N 61-ФЗ «Об обращении лекарственных средств», обувных товаров и предметов одежды, принадлежностей к одежде и прочих изделий из натурального меха, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации, в том числе контрольными (идентификационными) знаками по перечню кодов Общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности и (или) по перечню кодов товаров в соответствии с Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза, определяемых Правительством Российской Федерации, для целей настоящей главы не относится к розничной торговле. Реализация через торговые автоматы товаров и (или) продукции общественного питания, изготовленной в этих торговых автоматах, относится в целях настоящей главы к розничной торговле;

  1. стационарная торговая сеть — торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям;
  2. стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны;
  3. стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты;
  4. нестационарная торговая сеть — торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относимые к стационарной торговой сети;
  5. развозная торговля — розничная торговля, осуществляемая вне стационарной розничной сети с использованием специализированных или специально оборудованных для торговли транспортных средств, а также мобильного оборудования, применяемого только с транспортным средством. К данному виду торговли относится торговля с использованием автомобиля, автолавки, автомагазина, тонара, автоприцепа, передвижного торгового автомата;
  6. разносная торговля — розничная торговля, осуществляемая вне стационарной розничной сети путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице. К данному виду торговли относится торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек;
  7. услуги общественного питания — услуги по изготовлению кулинарной продукции и (или) кондитерских изделий, созданию условий для потребления и (или) реализации готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также по проведению досуга. К услугам общественного питания не относятся услуги по производству и реализации подакцизных товаров, указанных в подпункте 3 пункта 1 статьи 181 настоящего Кодекса;
  8. объект организации общественного питания, имеющий зал обслуживания посетителей, — здание (его часть) или строение, предназначенное для оказания услуг общественного питания, имеющее специально оборудованное помещение (открытую площадку) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга. К данной категории объектов организации общественного питания относятся рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные;
  9. объект организации общественного питания, не имеющий зала обслуживания посетителей, — объект организации общественного питания, не имеющий специально оборудованного помещения (открытой площадки) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров. К данной категории объектов организации общественного питания относятся киоски, палатки, магазины (отделы) кулинарии при ресторанах, барах, кафе, столовых, закусочных и другие аналогичные точки общественного питания;

площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей.

К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов;

  • площадь зала обслуживания посетителей — площадь специально оборудованных помещений (открытых площадок) объекта организации общественного питания, предназначенных для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга, определяемая на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
  • В целях настоящей главы к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы);
  • открытая площадка — специально оборудованное для торговли или общественного питания место, расположенное на земельном участке;
  • магазин — специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже;
  • павильон — строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест;
  • киоск — строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца;
  • палатка — сборно-разборная конструкция, оснащенная прилавком, не имеющая торгового зала;
  • торговое место — место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов;

абзац утратил силу. — Федеральный закон от 22.07.2008 N 155-ФЗ;

  1. площадь информационного поля наружной рекламы с любым способом нанесения изображения, за исключением наружной рекламы с автоматической сменой изображения, — площадь нанесенного изображения;
  2. площадь информационного поля наружной рекламы с автоматической сменой изображения — площадь экспонирующей поверхности;
  3. площадь информационного поля электронных табло наружной рекламы — площадь светоизлучающей поверхности;
  4. распространение наружной рекламы с использованием рекламных конструкций — предпринимательская деятельность по распространению наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта, осуществляемая владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований Федерального закона от 13 марта 2006 года N 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Федеральный закон «О рекламе»). Владелец рекламной конструкции (организация или индивидуальный предприниматель) — собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником;
  5. размещение рекламы на транспортном средстве — предпринимательская деятельность по размещению рекламы на транспортном средстве, осуществляемая с соблюдением требований Федерального закона «О рекламе», на основании договора, заключаемого рекламодателем с собственником транспортного средства или уполномоченным им лицом либо с лицом, обладающим иным вещным правом на транспортное средство;
  6. количество работников — средняя за каждый календарный месяц налогового периода численность работающих с учетом всех работников, в том числе работающих по совместительству, договорам подряда и другим договорам гражданско-правового характера;

помещение для временного размещения и проживания — помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).

  • При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывается площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений;
  • объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию — здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и другие объекты);
  • площадь стоянки — общая площадь земельного участка, на которой размещена платная стоянка, определяемая на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector