Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияЖилая недвижимость, приобретенная по такой схеме, имеет особый юридический статус, поэтому, ответ на вопрос, можно ли продать такую квартиру кроется в получении специального разрешения, о котором будет рассказано ниже.

Если подготовить все необходимые документы, то продажа квартиры с участием материнского капитала пройдет без каких либо осложнений.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияРазбираясь в вопросе, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, сначала нужно внимательно рассмотреть нормативные акты, регулирующие такие правоотношения.

Прежде всего, это Семейный кодекс, а также Федеральный закон, регулирующий порядок приобретения жилой недвижимости за средства материнского капитала.

Они гласят, что перечисление материнского капитала продавцу квартиры происходит после того, как первому ребенку исполнится полных три года (за исключением ипотеки).

А после подписания договора купли-продажи квартиры под материнский капитал, родители обязаны определить долю недвижимости не только каждому ребенку, но и себе.

Исходя из этого, квартира с материнским капиталом будет иметь особый правовой статус. То есть она становится объектом общей долевой собственности. Под ней подразумевается то, что каждому родителю, и детям (ребенку) принадлежит определенная часть от общей площади, и они являются долевыми собственниками такого жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияПоэтому когда принято решение на ее отчуждение, каждый собственник должен дать свое письменное разрешение.

Также следует обратить внимание на нормы Гражданского кодекса. Они прямо указывают, что продажа квартиры по материнскому капиталу должна происходить под контролем опекунского совета и с его разрешения.

Важно запомнить что все сделки с недвижимым имуществом, имеющим статус долевого, проводятся только с письменного разрешения всех собственников, либо их законных представителей.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, будет происходить на основании определенного алгоритма.

  1. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияОпределение цели продажи, то есть это может быть улучшение жилищных условий, либо использования части вырученных средств, для лечения ребенка. В других случаях опекунский совет не даст разрешение.
  2. Сбор всех необходимых документов.
  3. Поиск иного жилого помещения, и подписание предварительного договора с владельцем.
  4. Согласование продажи приобретенной жилой недвижимости с опекунским советом.
  5. Подписание договора купли-продажи с новым собственником.
  6. Если квартира была взята в ипотеку, тогда к этим действиям будут добавлены согласование с банковским учреждением, но об этом будет рассказано подробнее ниже.

Если не придерживаться данной пошаговой инструкции, то продавца и покупателя могут ждать большие проблемы, вплоть до признания сделки недействительной. Поэтому рассмотрим каждый шаг отдельно.

Определение цели продажи

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияВ жизни молодой семьи могут возникнуть различные ситуации, в том числе и желание, улучшить свое жилищное состояние. Если принято окончательное решение о продаже такой квартиры, то, прежде всего, нужно ориентироваться на опекунский совет, без разрешения которого осуществить такие планы будет не возможно.

Сразу нужно сказать, что главная роль опекунского совета в данном случае состоит в защите интересов несовершеннолетних детей, которые по закону имеют свои обязательные части в жилой недвижимости, выраженные в квадратных метрах.

Из этого следует, что условия их проживания должны остаться такими как были, либо улучшиться. То есть новое жилое помещение должно быть не меньше продаваемого, либо больше.

Следующий момент, когда данный орган пойдет на встречу в вопросе продать квартиру после материнского капитала, это серьезное заболевание ребенка, которое требует больших финансовых затрат. Если родители обоснуют, что часть средств пойдет на лечение, тогда тоже можно рассчитывать на содействие.

Во всех остальных случаях опекунский совет не даст свое разрешение на отчуждение жилой недвижимости.

Документы необходимые для продажи

Перед тем как пописывать все документы, собственники продаваемого жилья должны собрать все документы, перечень их следующий:

  • Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкциясоответствующая техническая документация, куда относится технический паспорт, кадастровое дело, если была сделана перепланировка, тогда такую документацию придется полностью обновлять;
  • справки или выписки из домовой книги обо всех прописанных в данном жилом помещении;
  • справки от коммунальных предприятий, что за квартирой не числится никакой задолженности по предоставленным услугам;
  • паспорта, свидетельства о рождении на детей;
  • оценочная стоимость жилой недвижимости для уплаты налогов, именно цена, указанная в ней будет прописана в договоре купли-продажи, делает такое заключение только лицензированный оценщик.

Поиск нового жилья

  • После того, как опекунский совет дал свое предварительное согласие, родители должны заняться поиском нового жилья, которое они будут покупать.
  • Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияТут главное учитывать тот фактор, что, прежде всего оно должно быть комфортным детям.
  • Например, если продаваемая квартира находится рядом с детскими учреждениями (садом, школой), во дворе есть площадки, а район имеет хорошую инфраструктуру, то новое жилье должно также соответствовать таким критериям.
  • Бывали случаи, когда опекунский совет отказывал в разрешении на продажу квартиры под материнский капитал из соображений, что ребенку будет негде проводить свой досуг, и трудно добираться до школы.
  • Также, если детям исполнилось больше 11 лет, их мнение при выборе нового жилья также должно обязательно учитываться, а они могут не согласится сменить школу, или привычный круг общения и своих друзей.
  • Когда всех все устраивает можно заключать предварительные договора с продавцом нового жилья и покупателем старой квартиры, заверять их нотариально и предъявлять опекунскому совету.

Важно запомнить, что по любому предварительному договору должен быть передан задаток, который в случае срыва сделки возвращается виновной стороной в двойном размере.

Получение разрешения опекунского совета

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияПодписание предварительного договора, это только намерения сторон совершить сделку, поэтому нотариусы не требуют на него разрешение опекунского совета.

Из этого следует, что оно понадобится уже тогда, когда стороны будут совершать сделку по купле-продаже жилой недвижимости. Если опекунский совет дает разрешение, то оно оформляется специальным документом.

По желанию данного органа, их представитель может осмотреть новую квартиру (до ее покупки), а также присутствовать непосредственно у нотариуса при оформлении документов, а также контролировать процесс регистрации собственности в государственном реестре.

Подписание договора купли-продажи

Когда все документы собраны, разрешение готово, продавец и покупатель приходят к нотариусу для окончательного оформления сделки. По большому счету договор купли-продажи квартиры никакого отличия от стандартного не имеет.

Образец договора купли-продажи такой недвижимости содержит технические характеристики приобретаемой квартиры, анкетные данные продавца и покупателя. В нем также указывается, что такая недвижимость является долевой, и детально расписывается, какая часть от общей площади жилья принадлежит каждому супругу и их детям.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияОбразец договор купли продажи квартиры материнский капитал

Также нотариус указывает, что каждый член семьи дал свое согласие на отчуждение (оно оформляется специальными заявлениями от имени супругов, написанными ими собственноручно, и заверенными нотариусом). Родители тоже пишут заявления от своих детей, и они заверяются нотариусом.

Разрешение от опекунского совета не заверяется нотариусом, но проверяется им и он делает пометку в книге нотариальных действий о его наличии.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом имеет следующие особенности.

  1. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияПервое куда нужно обратиться с таким вопросом, это в банковское учреждение, где оформлена ипотека. Это вызвано тем, что такое жилье находится в залоге, что накладывает на него ограничение. Без разрешения банка продать его не получится.
  2. Если банк дал свое добро, и не против такой сделки, то можно смело направляться в опекунский совет и решать дальнейшие вопросы.

Теперь нужно рассмотреть два способа продажи ипотечной недвижимости:

  • когда недвижимость продается за наличные средства;
  • когда происходит продажа в кредит.

В первом случае опекунский совет будет участвовать во всех действиях, начиная от осмотра приобретаемого жилья, заканчивая контролем сделки, вплоть до получения денежных средств продавцом.

Во втором случае, контроля со стороны этого органа будет мало, так как банковское учреждение само проверит покупателя, а деньги за жилье будут проходить через кассу банка, то есть исключаются мошеннические действия. Опекунский совет может только произвести осмотр покупаемой жилой недвижимости на предмет соответствия всем требованиям.

Вот такая последовательность действий по продаже жилья приобретенного за материнский капитал. Эта последовательность касается и тех случаев, когда вместо биологических родителей выступают опекуны.

Помимо вышеуказанных документов, опекуны должны будут предоставить решение о принятии опеки, и по возможности (если есть такие факты), подтверждение лишения родительских прав биологических матери и отца детей, либо справки об отбытии ими наказания в местах лишения свободы

Основные риски продавца

С учетом специфики продажи недвижимости приобретенной за материнский капитал, существуют некоторые риски продавца такой квартиры.

Первый риск состоит в том, что при оформлении предварительного договора продавец получает задаток, и в случае срыва сделки (отказ опекунского совета в даче разрешения), покупатель имеет полное право требовать возврата задатка в двойном размере.

Уйти от этого можно только таким образом. В предварительном договоре нужно прописать пункты о том, что в случае отказа опекунского совета в разрешении на отчуждение квартиры, никаких штрафных санкций не наступает, и задаток возвращается в том объеме, в котором был передан.

Это касается и того случая, когда продавец отдал задаток за новую квартиру, но не смог продать свою (в данном случае переданный задаток по общим правилам не возвращается). Эти вопросы тоже решаются отдельными пунктами в предварительном соглашении.

Второй риск состоит в том, что продаваемая квартира за материнский капитал должна отчуждаться тоже под контролем опекунского совета. Чтобы в последний момент не произошло срыва сделки, все свои шаги нужно согласовывать с опекунским советом.

Следующий риск состоит в том, что если часть средств от проданной недвижимости идет на лечение ребенка, то медицинское учреждение, которое будет этим заниматься, должно иметь все разрешения на свою деятельность, а также банковский счет. Если вдруг окажется, что такой лицензии нет, а квартира продана то опекунский совет вправе обратится в суд и отменить сделку.

Последняя ситуация состоит в том, что продавец квартиры, которая покупается взамен проданной тоже может в любое время (до подписания договора купли-продажи) отказаться от сделки.

В таком случае, дети остаются без жилья, и может последовать обращение в суд опекунского совета по отмене первой сделки. Поэтому нужно искать надежного продавца.

Это не относится к ситуации, когда покупается квартира за материнский капитал.

Продать квартиру, приобретенную за материнский капитал можно, но необходимо следовать выработанному юридической практикой алгоритму. При этом нужно запомнить, что без разрешения опекунского совета это сделать не получится.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция, условия при ипотеке

О собственном уголке сегодня мечтает практически каждая молодая российская семья. Государство предпринимает конкретные шаги, направленные на улучшение «квартирного вопроса».

С 2007 года после рождения, а также усыновления второго ребенка семья вправе получить достаточно ощутимую финансовую поддержку в виде материнского капитала.

Эту сумму предполагается истратить на образование детворы, увеличение размера маминого пенсионного содержания, либо решение «квартирного вопроса» для всей семьи.

Собственно, последний вариант и применяют на практике подавляющее большинство семей.

Читайте также:  Задолженность у судебных приставов: как узнать о своих долгах на сегодняшний день по фамилии и имени

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Жизнь не стоит на месте и с течением времени возникает необходимость сменить место жительства, переехать в другой город или просто изыскать средства для различных нужд. Тогда от вожделенных квадратных метров приходится избавляться. Тут-то и начинаются сложности.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, имеет массу особенностей, которые нужно внимательно изучить.

В противном случае и владелец жилья и покупатель могут столкнуться с проблемами.

Как продать квартиру с материнским капиталом не нарушив законодательства? На что обратить внимание, и какие справки подготовить для осуществления задуманного? Об этом ниже.

Что такое материнский семейный капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Термином определяется специальная государственная программа, разработанная для улучшения демографических показателей и материальной поддержки семей с детьми. После рождения (усыновления) второго малыша родители получают от государства своеобразную дотацию, призванную улучшить финансовое положение семьи.

По состоянию на 2018 год размер такой помощи составляет 453 026 рублей, однако не исключено, что в дальнейшем сумма будет индексирована. Истратить деньги можно строго по назначению:

  • на образование (кружки, секции, детсад, платные лицеи, техникумы и ВУЗы);
  • добавку к пенсии мамы;
  • приобретение жилья с обязательным выделением младшим членам семьи долей в собственности.

Внимание! Когда маткапитал используется для повышения качества жилищных условий, квартира обязательно должна находиться на территории России.

Условия реализации жилья, купленного на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Несмотря на название, средства материнского сертификата государство выделяет, прежде всего, не матери, а детям. Поэтому совет опеки и попечительства строго отслеживает, насколько законного расходуются деньги.

Если сертификат тратится на покупку жилья, квартира под материнский капитал обязательно оформляется в собственность не только папы и мамы, но и детей. Исключений из этого правила практически не бывает.

Исходя из сказанного выше следует, что тем, кто интересуется, можно ли продать квартиру, купленную на материнский сертификат, придется очень плотно соприкоснуться с опекунским советом. Без одобрения и разрешения этого государственного органа реализовать квадратные метры не получится. Чтобы получить вожделенное согласие, родителям придется доказать, что:

  • условия проживания детей останутся без изменений или улучшатся;
  • за малолетними будет закреплена доля собственности, в размере не меньшем, чем имелась в отчуждаемой квартире.

Только на таких условиях разрешается продажа квартиры, купленной на материнский капитал. Условия жизни и санитарные нормативы в приобретенной квартире опекунский совет проверит обязательно.

Отсюда следует, что даже если вы очень нуждаетесь в деньгах, не получится продать большую квартиру и съехать в жилье поменьше. Также невозможно будет продать хорошую квартиру в Новосибирске и выехать в поселок «на краю географии». Сотрудники опеки вряд ли это позволят.

Интересно! В отдельных случаях госорганы, все же, могут разрешить продажу, сопряженную с явным ухудшением условий проживания. Например, если одному из детей требуется срочное дорогостоящее лечение и родные не имеют другой возможности его обеспечить.

Имеются ли ограничения при продаже

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

В соответствии с п. 36 ст.2 ГК Российской Федерации реализовать собственность, купленную с привлечением маткапитала, без одобрения органов опеки нельзя. Единственным, но действительно важным условием для получения такого разрешения является соблюдение прав несовершеннолетних. Оформляя домовладение, родители обязаны включить в собственники всех, даже малолетних детей.

Игнорирование этого требования и реализация квадратных метров без разрешения заканчивается аннулированием договора.

Как заручиться разрешением ООиП

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

До того, как продать квартиру купленную на материнский капитал, придется посетить территориальный опекунский совет в своем регионе и приготовить:

  1. Заявление о намерении продать жилье, оформленное на правах общей долевой собственности (заполняется обоими родителями).
  2. Общегражданские паспорта папы, мамы и детей, если тем исполнилось 14 лет (до того — свидетельства о рождении).
  3. Документ о госрегистрации прав собственности.
  4. Техплан БТИ на жилье.
  5. Кадастровый паспорт помещения.
  6. Выдержку из квартирной карточки (домовой книги) о лицах, зарегистрированных по указанному адресу.
  7. Справку управляющей организации об отсутствии долгов за «коммуналку» в данном домовладении (квартире).
  8. Если собственники достигли возраста 14 лет требуется их письменное согласие на осуществление сделки.
  9. Если оба (один) из родителей по какой-то причине отсутствуют (умерли, лишены своих прав), придется принести документ, доказывающий такой факт.
  • Государственное территориальное управление опеки рассмотрит все указанные документы и через месяц (в редких случаях ранее) даст заключение о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом.
  • Основанием для ускоренного рассмотрения заявки служит окончание действия справок или истечение срока предоплаты.

Документы для оформления

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

ООиП призван защищать права несовершеннолетних. Именно поэтому они следят за тем, чтобы их интересы никоим образом не ущемлялись.

Кроме документов, описанных выше, с родителей обязательно потребуют:

  • документы на новую жилплощадь (план, справку БТИ и др.);
  • расписки от всех собственников, подтверждающие проведение сделки на добровольной основе;
  • документ об отсутствии задолженностей по налогообложению;
  • экспертную оценку стоимости продаваемого и приобретаемого помещения.

Процедура продажи жилплощади с маткапиталом

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Если предстоит нелегкая процедура под названием «продажа квартиры с материнским капиталом», пошаговая инструкция будет зависеть от того, как именно приобреталось жилое помещение. Существует 2 варианта:

  • реализация жилья без обременений;
  • продажа квадратных метров, купленных в ипотеку.

Реализация квартиры без обременений

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Если жилье, ранее купленное с участием маткапитала, не состоит в залоге у финансовой организации и свободно от любых обременений, в ООиП кроме документов, описанных выше, нужно будет предоставить свидетельство приобретения нового помещения. Вполне подойдут такие документы:

  • нотариально заверенный предварительный договор на приобретение квартиры;
  • договор мены с доплатой или без таковой, в котором основным условием является факт обмена маленькой квартиры на жилье большей площади.

Поскольку несовершеннолетнего ребенка не получится выписать из квартиры «в никуда», обе сделки будут проводить в один день и под наблюдением сотрудника опеки. Если участие чиновника из ООиП невозможно достаточно письменного разрешения этого органа.

Важно! Невыполнение одного из этих условий ведет к признанию сделки неправомочной.

После подписания документов соглашение о распределении долей в приобретенной квартире подлежит обязательной госрегистрации.

Продажа недвижимости, купленной в ипотеку

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Намного сложнее проводится продажа квартиры с материнским капиталом и ипотекой. Если кредит еще не погашен и обременение не снято для реализации жилплощади придется заручиться согласием банка.

Обратите внимание! Если обременение не снято, и доля детей еще не определена, это не означает, что в опеку можно не обращаться.

Если родители продадут собственность, не исполнив своих обязательств перед детьми, шанс оспаривания договора возрастает.

Чтобы не получить проблем в будущем, можно поступить двояко:

  • подписать обязательство закрепить доли во вновь приобретенном помещении;
  • выделить доли в домовладении у родственников (деда, бабушки, тети и др.), а «кредитную» квартиру оформить только на родителей.

В отдельных случаях, если покупка новой квартиры не планируется, опекунский совет позволяет положить равноценные доли в денежном эквиваленте на спецсчет каждого ребенка и строго контролирует расходование средств.

В случае реализации «ипотечной» квартиры, приобретенной с использованием сертификата, схема будет одной из таких:

  • покупатель перечисляет кредитору все деньги в счет уплаты долговых обязательств продавца;
  • дальнейшие права и обязательства лица, продающего квартиру, по договоренности с кредитным учреждением перекладываются на покупателя путем заключения нового соглашения;
  • продавец сам рассчитывается по ранее полученному займу, обременение снимается и квадратные метры свободно переоформляется на покупателя.

Проблемы возникают, когда взамен помещения, купленного в ипотеку с привлечением материнского семейного сертификата, покупается хотя и лучшее жилье, но тоже в кредит. Новая жилплощадь в этом варианте будет являться предметом залога.

С одной стороны, это влечет за собой ухудшение условий жизни детей. С другой, если родители не смогут погасить кредит, квартира выставляется на торги, а присутствие прописанных в ней детей будет этому препятствовать.

Поэтому разрешение на такую сделку не дадут ни банк, ни опекунский совет.

Риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Приобретать квартиру, купленную за счет семейного сертификата достаточно рискованно. Если продавец не учел требования законодательства или просто решил скрыть факт использования маткапитала, у покупателя возникнут проблемы.

В соответствии с законом у детей, чьи права были ущемлены, по достижении совершеннолетия имеется 3 года на то, чтобы оспорить сделку. Так что если на момент совершения купли-продажи младшему ребенку продавца исполнилось, к примеру, год, покупатель имеет реальные шансы потерять купленное жилье даже через 20 лет.

Суд непременно будет на стороне ребенка, ущемленного в правах, и покупатель будет обязан вернуть квартиру первоначальному владельцу. Конечно, продавец также будет обязан вернуть полученные средства.

Но, во-первых, за большой период времени деньги просто обесценятся. А во-вторых, если у продавца не будет в наличии всей суммы, он имеет право выплачивать долг частями на протяжении нескольких лет.

Чтобы избежать такой ситуации при покупке любой квартиры стоит интересоваться наличием у продавца детей. Есть? Требуйте подтверждение использования средств семейного сертификата.

Внимание! Если продавец имеет не менее 2 детей, один из которых рожден после 31 декабря 2006 года и отказывается предоставить справку из территориального отделения ПФ РФ о наличии и использовании материнского семейного сертификата, от сделки лучше всего отказаться.

Заключение

Отчуждение жилья, купленного с использованием материнского капитала, вполне возможна. Достаточно лишь в точности соблюдать все нормы и требования законодательства. Для начала стоит запомнить основное правило: права детей ни в коем случае не должны пострадать.

Не торопитесь делать все самостоятельно. Лучшим способом обезопасить себя в любой ситуации и поступить правильно, станет консультация профессионального юриста. Наши специалисты с квалифицированно проконсультируют вас по всем спорным вопросам и подскажут правильный и законный выход из любой ситуации.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский — видео советы экспертов

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Источник: https://nsk-home.ru/articles/about-real-estate/item/1897-kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру купленную на материнский капитал или дом: пошаговая инструкция

Многие молодые семьи вкладывают в недвижимость сертификат, который дают при рождении второго ребенка. Но иногда возникают ситуации, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал. Возможно, не подходит район, квадратура маленькая, срочный переезд или приобретение дома. Но возникает препятствие.

В соответствии с законом на несовершеннолетнего ребенка оформляется доля, которой он не может распоряжаться и потребуется согласие опекунского совета.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Семейный капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияМатеринский капитал представляет собой сертификат в денежном эквиваленте, выданный по государственной программе для помощи молодым семьям. Семья имеет право вложить мат. капитал на обучение детей, например, в музыкальной школе, или университете, а также купить квартиру. Средства должны использоваться целенаправленно и только один раз.

На основании ст. 36 ГК РФ имущество, приобретенное с использованием сертификата, находится в долевом владении. Жилая площадь в этом случае является общей с определением долей на любого члена семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия.

Читайте также:  Отмена усыновления: основания, порядок, правовые последствия процедуры

Поэтому при решении вопроса отчуждения жилья важным условием будет соблюдение интересов ребенка. В таких вопросах государство в лице органа опеки и попечительства контролирует договора купли-продажи жилья, где есть несовершеннолетние дети.

Очень часто семья использует не только мат. капитал, но и ипотечные средства финансовой организации. Деньги за рождение второго ребенка также вкладывают в долевое участие для возведения жилого дома. Такие обстоятельства усложнят процедуру продажи. Кроме согласования отчуждения жилья с советом попечительства, необходимо будет получить согласие финансовой организации.

Если родители хотят продать квартиру и построить дом, то это довольно сложный процесс. Сложность заключается в том, что необходимо доказать обеспеченность детей жилплощадью в еще не построенном доме.

Образец договора купли-продажи с комментариями:

Варианты отчуждения недвижимости

Продажа квартиры или дома с материнским капиталом предусматривает гарантию соблюдения интересов ребенка в жилищном вопросе. Чтобы получить одобрение опекунского совета можно использовать следующие варианты:

  1. Продать квартиру с материнским капиталом, заключив предварительное соглашение на приобретение другого жилья. При этом интересы детей не должны ущемляться, они должны быть обеспечены равноценной частью с такими же благоустроенными условиями.
  2. Компенсировать стоимость доли. С этой целью открывается для ребенка счет в банке, и перечисляются денежные средства равнозначные стоимости детской части.
  3. Оформить часть в жилье дедушки или бабушки.

Получение одобрения органов опекунского совета и необходимые документы

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияИнструкция пошаговых действий отчуждения недвижимости в первую очередь предусматривает одобрение сделки опекунским советом. Для этого следует обратиться территориальный орган опеки, где предоставят образец заявления. В ходатайстве с просьбой дать право на отчуждение квартиры купленной за материнский капитал подробно излагается особенности продаваемого и приобретаемого жилища. Ходатайство подписывает мать, прилагается документация:

  • идентифицирующие документы личности родителей и других совершеннолетних участников семьи и их письменное одобрение;
  • документы на детей, если ребенку 14 лет, удостоверение личности и согласие в письменном виде;
  • документ о браке или разводе родителей;
  • технический и расценочный паспорт;
  • предварительное соглашение о приобретении жилья;
  • справка о цене приобретаемой и продаваемой недвижимости;
  • документ на право владения;
  • справки формы 9 и 7;
  • выписка ЕГРП;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Ходатайство рассматривается в месячный срок, согласие действительно три месяца.

Документы для отчуждения квартиры

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияПосле получения согласия появляется возможность продавать квартиру в долевом владении. Продать можно не только квартиру, но и комнату. Для этого обращаются в Росреестр с необходимым пакетом документов:

  • одобрение опекунского совета;
  • договор купли-продажи;
  • идентифицирующие документы продавца и покупателя;
  • документ на право владения.

Может также требоваться другая документация:

  • технический и расценочный паспорт;
  • справка о лицевом счете и отсутствии долга за коммунальные услуги.

Отчуждение недвижимости в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке осложняется необходимостью согласования с финансовой организацией. Для отчуждения жилья в ипотеке есть три варианта развития событий:

  1. Покупатель закрывает ипотечный договор продавца, перечислив на счет банка оставшуюся сумму по кредитному договору.
  2. Заключает соглашение с банком и становится заимодавцем по кредитному соглашению.
  3. Продавец полностью погашает сумму долга и ограничение снимается.

Отчуждение дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияПродать дом, купленный за материнский капитал, можно после одобрения опекунского совета. Недвижимость должна покупаться равнозначной площади дома.

Необходимые документы:

  • одобрение опекунского совета;
  • документы, удостоверяющие личность отца и матери;
  • соглашение купли-продажи дома;
  • документ о праве владения;
  • межевая характеристика участка земли;
  • инженерный и расценочный паспорт;
  • документы на детей в оригинале и копиях, с лиц достигших 14 лет письменное согласие;
  • выписка ЕГРП об отсутствии обременений.

Риски для покупателей

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкцияКонечно, покупатель имеет определенный риск. Если родители продали недвижимость без выделения части для детей, то в судебных органах сделка признается недействительной. Покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги.

Однако имеются исключительные случаи:

  1. Если жильё приобреталось за счет кредита и сертификата, то составляется обязательство родителей, заверенное нотариально, о выделении части для детей в течение шести месяцев со дня снятия обременения.
  2. Предварительное согласие о продаже и покупке жилья, где необходимо делить все доли, включая детей.
  3. При отчуждении недвижимости для лечения тяжелобольного ребенка допускается не делить собственность на части. Однако необходимо предоставить документальные подтверждения заключение медкомиссии о диагнозе и дорогостоящем оперативном лечении.

Налогообложение

В соответствии с НК РФ доходы, полученные от отчуждения недвижимости, облагаются налогом. Важным моментом является то, сколько прошло лет с момента приобретения недвижимости. Если квартира покупалась до января 2016 года, то срок составляет три года для льготных налоговых вычетов. Если недвижимость приобреталась после 2016 года, то действует срок пять лет.

Ответственность за незаконные сделки

Покупатель при приобретении недвижимости у родителей с детьми должен выяснить вопрос, приобреталась ли квартира или дом под материнский капитал. Возможно, продавец по неопытности или с целью обналичить семейный сертификат продает жильё.

Иногда используют сертификат для того, чтобы купить недорогую недвижимость для обналичивания. Такие действия преследуются законодательством России, и грозит уголовная ответственность за мошенничество участникам сделки.

Выводы

Продажа дома или квартиры, купленной с использованием материнского капитала, не представляет сложностей. При соблюдении личных прав детей и установленного порядка сделки ограничений нет. Не нарушайте пошаговую инструкцию: сначала получите согласие на отчуждение недвижимости в опекунском совете, а затем переходите к продаже.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Как купить квартиру за материнский капитал — 3 способа

Здравствуйте! В этой статье расскажем, как можно приобрести квартиру под материнский капитал.

Сегодня вы узнаете:

  1. Допустимо ли вообще приобретение квартиры за счет средств материнского капитала;
  2. Как это осуществить;
  3. Можно ли купить квартиру у родственников.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Как следует из статистических данных, чаще всего материнский капитал тратят на то, чтобы приобрести квартиру или самому построить жилье.

Покупка квартиры – это самый лучший способ улучшения жилищных условий. Но не каждая семья может себе позволить такое приобретение без привлечения заемных средств.

В этом случае средства материнского капитала помогут послужить существенной помощью в вопросе покупки квартиры.

Как можно использовать материнский капитал

Приобрести жилье только на эту сумму, безусловно, практически нереально, а вот улучшить условия проживания, если какие-то накопления уже есть, можно.

Итак, вы можете:

  • Заняться капитальным ремонтом уже имеющегося жилья;
  • Стать участником кооперативного строительства;
  • Погасить взятую ранее ипотеку;
  • Построить частный дом (с привлечением подрядчиков);
  • Взять ипотечный кредит с привлечением средств материнского капитала.

Перед тем как заключить сделку, нужно согласовать процедуру с ПФР.

Какую квартиру можно купить

Разрешена покупка квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Ограничений здесь не установлено.

Единственное, требуется соблюдение нескольких критериев:

  • Жилье должно располагаться только на территории РФ;
  • Квартира должна соответствовать всем санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • Жилплощадь должна обладать статусом жилого объекта.

Покупка комнаты под материнский капитал

Это допустимо. Но в этом случае действует важная оговорка: покупаться должна комната, а не чья-то доля в общей собственности. В обычных квартирах комнаты продают редко, поэтому чаще всего обсуждается покупка комнаты в квартире коммунального типа либо в частном доме.

Уточним, что нельзя приобрести комнату в общежитии. Но только тогда, когда во всей документации здание значится как общежитие. Сейчас большая часть таких зданий оформлена, как жилой дом, но проверить никогда не помешает.

Как воспользоваться сертификатом до трехлетия малыша

Есть два варианта, при которых сертификатом можно воспользоваться:

  • Сделать первый взнос по ипотечному займу;
  • Оплатить % по ипотечному кредиту.

Нельзя этими деньгами гасить долг, который образовался из-за введения банком штрафов. Оплачивать можно только основную сумму займа.

Покупка жилья у родственников

Ни один закон не запрещает заключения сделок между лицами, которые являются родственниками.

Но если задействованы государственная поддержка, то есть ограничения:

  • Жена не может купить квартиру у мужа;
  • Родители не могут продать квартиру своим детям, если речь идет о материнском капитале;
  • Родные сестры и братья тоже не могут совершать такую сделку.

Ранее подобного запрета не существовало, сделки заключались. Но сейчас введен такой запрет, прежде всего, из-за большого количества фактов мошенничества.

Если речь идет о сделке между родственниками, которые являются двоюродными, то запрета нет. Главное, чтобы она была направлена на реальное улучшение жизни семьи.

Несколько способов купить квартиру на материнский капитал

Мы рассмотрим разные варианты приобретения, а право выбора остается за вами. Исходите из своих возможностей и потребностей.

Видео о личном опыте покупки квартиры за материнский капитал:

Вариант 1. Приобретение с привлечением ипотечного займа.

Этот вариант можно назвать самым распространенным. Средства в этом случае переводят быстрее, но юридическую чистоту сделки все равно проверяют.

Вам нужно сделать следующее:

  • Составить договор с банковской организацией;
  • Обратиться в ПФР с заявлением;
  • После принятия положительного решения средства переведут на счет и вы станете владельцем недвижимости.

До того момента, пока вы не погасите всю сумму долга, квартира будет оставаться в залоге у банковского учреждения. Также учитывайте, что не каждый банк выдаст заем под семейный капитал, их количество сократилось до нескольких реально крупных.

Вариант 2. Покупка без ипотеки.

Если суммы мат. капитала и денег, которые вы накопили, достаточно для того, чтобы купить квартиру, то привлекать деньги банка вам не потребуется.

Здесь может возникнуть одна сложность: продавец получит деньги не сразу, а в течение 60 дней с момента подачи в ПФР заявления. Специалисты фонда проверят, насколько сделка чиста юридически, каким статусом обладает объект недвижимости.

Получается, что вам нужно либо искать такого продавца, который будет готов ждать это время, либо решить, как рассчитаться за жилье вовремя.

Проще всего взять потребительский кредит на необходимую сумму и отдать деньги продавцу. А заем потом погасить материнским капиталом.

Микрофинансовые организации вообще не обладают правом осуществлять манипуляции со средствами материнского капитала.

Вариант 3. Приобретение доли квартиры.

Законом это не особо приветствуется. Да и банковские организации неохотно кредитуют такие приобретения. Юридически подобные сделки сложно оформляются, так как нужно соблюсти интересы большого количества лиц.

В отдельных ситуациях можно купить комнату большой площади – обязательно изолированную, с отдельным входом. Если соответствующие госорганы дадут заключение, что это жилье подходит для проживания детей, то сделка может быть проведена.

Важно помнить, что главной целью покупки является улучшение жизни всей семьи и несовершеннолетних детей, поэтому делайте упор на этот факт.

Покупаем квартиру на материнский капитал: пошаговая инструкция

Чтобы стать владельцем квартиры, купить ее с использованием материнского капитала, нужно пройти несколько этапов. Остановимся на них подробнее и проанализируем каждый.

К тому же ПФР принимает решение далеко не сразу. На все мероприятия по проверке объекта недвижимости у фонда уходит около 3 месяцев. Иногда возникает ситуация, когда семья получает отказ. Чаще всего он основан на том, что выбранная квартира не соответствует конкретным требованиям.

Читайте также:  Как взять ипотеку без первоначального взноса молодой семье: оформление, предложения сбербанка

Вы можете поступить следующим образом:

  • Обратиться в судебные органы и обжаловать отказ;
  • Рассчитаться с тем, кто готов продать квартиру, самостоятельно;
  • Расторгнуть договор.

Чтобы этого избежать, консультируйтесь со специалистами ПФР до момента заключения договора либо обратитесь к профессиональному юристу.

А сейчас подробнее о порядке покупки.

Этап 1. Выбираем подходящее жилье.

Для начала нужно найти продавца, который готов осуществить сделку по купле-продаже и получить расчет материнским капиталом. Далеко не все на это соглашаются, потому что оплаты приходится ждать долго.

Этап 2. Обращаемся в ПФР за разрешением.

Без обращения в этот орган не обойтись. Если сделка осуществлена в обход ПФР, лица, совершившие ее, привлекаются к уголовной ответственности.

Вы должны написать заявление, в котором укажите, что хотите использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий.

К заявлению должна быть приложена следующая документация:

  • Копии свидетельств о рождении каждого ребенка;
  • Ксерокопии паспортов супругов;
  • Оригинал сертификата;
  • СНИЛС лица, являющегося заявителем;
  • Ксерокопия договора о приобретении жилья;
  • Ксерокопия договора об ипотечном займе;
  • Удостоверенное нотариусом обязательство о выделении доли в квартире каждому члену семьи;
  • Номер расчетного счета продавца.

Если сертификат был получен вами на ребенка, которого вы усыновили, то нужно предоставить документ, подтверждающий усыновление.

Если квартиру покупаете с использованием ипотеки, то нужно обязательно застраховать жизнь заемщика и оформить залог на недвижимость.

Этап 3. Оформление сделки.

Самый идеальный вариант, при котором в день заключения сделки вы полностью рассчитываетесь с продавцом. Но это возможно не всегда, чаще всего продавцу приходится ждать поступления своих денег.

Все тонкости, касающиеся оплаты, нужно зафиксировать в договоре. Прямо прописывайте, что часть суммы будет выплачена позже – из средств семейного капитала.

Возникает закономерный вопрос: если вы не рассчитались за квартиру в полном объеме, выдадут ли вам свидетельство о праве собственности? Да, выдадут. Но пока вы не внесете плату полностью, квартира будет в залоге у того, кто ее продает. После полной оплаты обременение будет снято.

Можно ли обменять квартиру, купленную на средства семейного капитала

Обмен возможен. Чаще всего заключают договор и в нем указывают, что каждому ребенку будет выделена доля. Причем размер каждой доли не должен быть меньше, чем в прежнем жилье. Главное, оформить документацию правильно, чтобы органы опеки пошли вам навстречу.

Как проводятся сделки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Более доступное по цене жилье присутствует именно на вторичном рынке. В связи с этим большое количестве семей и выбирает вторичное жилье. Но и здесь есть серьезная проблема: сделка должна быть полностью прозрачной.

Камнем преткновения является сумма сделки, прописанная в договоре. Указана должна быть реальная сумма, а не все продавцы готовы платить налог.

Если квартира покупается на ваши личные средства, все гораздо проще: в договоре указываете сумму до миллиона рублей, оставшуюся часть просто отдаете человеку под расписку. В случае с материнским капиталом такой способ применить не получится.

Второй момент – это срок сделки. Опять же, проблема в продавце: не все будут ждать поступления денег долгое время.

Продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала

Продать такую квартиру нельзя, если не будет разрешения на эту процедуру от органов опеки. Этот вопрос четко регламентируется ГК РФ.

Прежде всего, учитываются интересы ребенка, поэтому такое разрешение может быть получено, если продажа этой квартиры значительно улучшит условия проживания детей.

Если вы хотите осуществить продажу, то в отдел по опеке предоставьте следующие бумаги:

  • Заявление от родителей ребенка;
  • Заявление от самого ребенка (если ему есть 14);
  • Ксерокопии паспортов обоих супругов;
  • Документы, подтверждающие право на объект недвижимости.

Также эта сделка подлежит удостоверению у нотариуса, только в этом случае она будет являться легальной.

Помните и о том, что вам придется уплатить налог, размер которого достигает до 13%.

Еще один подводный камень заключается в том, что органы опеки могут запретить сделку, если выяснят, что вы хотите новое жилье купить с привлечением заемных денег, проще говоря, в кредит.

Банк тоже вряд ли согласится предоставить залог на недвижимость, если узнает, что потенциальным собственником будет ребенок. Вся проблема в том, что момент выделения доли для ребенка наступит только тогда, когда родители в полном объеме погасят заем.

Поэтому в случае возникновения такой ситуации лучше прибегнуть к помощи юриста высокой квалификации.

Заключение

То, что приобрести жилье с использованием средств материнского капитала сложно – только кажется. Если вы действуете в интересах своей семьи и не пытаетесь обойти законодательство, ПФР в переводе денежных средств точно не откажет.

Источник: https://bfrf.ru/finance/kupit-kvartiru-na-materinskij-kapital.html

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, чтобы приобрести другую и если да, то как?

В Российской Федерации предусмотрена программа поддержки многодетных семей, именуемая материнским капиталом. Многие граждане задействуют полученные от государства средства для улучшения жилищных условий, приобретая новое жилье.

Но иногда перед семьей встает необходимость продать квартиру, купленную с материнским капиталом. Об особенностях процедуры продажи квартиры с мат. капиталом и будет рассказано в данной статье.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Допустимы ли сделки подобного рода?

Методы применения материнского семейного капитала прописаны в Федеральном Законе №-256, а также в Гражданском Кодексе РФ.

В соответствии со ст. 7 и ст.10 ФЗ-256, многодетным семьям разрешается задействовать средства госбюджета с целью покупки недвижимости.

Если ребенок достиг совершеннолетия, то реализовывать имущество допускается в обычном порядке, без дополнительных опций. Однако когда дети являются несовершеннолетними, продажа жилья, приобретенного с помощью федеральных средств, осуществляется с разрешения органов опеки и попечительства, которые обеспечивают контроль в отношении прав несовершеннолетнего ребенка.

Помимо этого, при продаже квартиры с МСК необходимо взамен иметь новое жилье, соответствующее ряду требований:

  1. Площадь. Площадь нового имущества, учитывая доли каждого собственника, в особенности часть ребенка, не должна быть меньше, чем в предыдущей квартире, которая приобреталась с помощью сертификата.
  2. Жилищные условия. Новая квартира должна полностью соответствовать санитарным и строительным нормам, которые применяются к объектам жилой недвижимости. Значит, новое жилье должно быть пригодным для проживания и эксплуатации.
  3. Выделение доли детям. Учитывая особенности использования материнского капитала, родители обязаны обеспечить детей долей в новой собственности, размер которой не будет меньше, чем на предыдущем месте жительства.

Когда они возможны?

Федеральный Закон №-256 не содержит запретов или ограничений на продажу квартиры, приобретенной за средства государственного бюджета, но, несмотря на это гражданское и семейное законодательство предусматривают требования, которые связаны с защитой интересов несовершеннолетних детей.

Недвижимость, приобретенная с поддержкой государства, оформляется в долевую собственность на каждого члена семьи, что означает обязательное выделение части квартиры для ребенка (см. п.4, ст. 10 ФЗ №-256). Соответственно, для продажи имущества требуется согласие службы опеки.

В законе не указаны сроки, в течение которых выдается разрешение, но на практике этот период составляет 90 дней.

Стоит отметить, что период действия документа регламентируется самим постановлением и зависит от конкретных условий жизни семьи, но рекомендуется реализовывать имущество в течение месяца после получения разрешения (см. Письмо №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995).

В ситуации, когда период действия разрешения истек, а сделка не прошла регистрацию, необходимо заново подавать заявление в службу опеки.

Пошаговая инструкция

Так что же нужно сделать, чтобы реализовать жилье, купленное на МК, ради приобретения другой недвижимости или если необходимо построить дом? Помимо стандартных процедур, необходимо провести ряд следующих мероприятий.

Одобрение ООиП

Для того чтобы получить разрешение на реализацию недвижимого имущества требуется обратиться в органы опеки и попечительства по месту проживания.

Родители составляют заявление, где отображается намерение продать квартиру. После подачи заявления сотрудники ООиП проводят собеседование, на котором должны присутствовать супруги и дети, достигшие 14-летнего возраста.

К заявлению необходимо приложить следующий перечень документов:

  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • согласие на продажу от имени ребенка возрастом от 14 до 18 лет;
  • документы на квартиру для продажи;
  • документы на новое жилье.

Чтобы одобрить прошение, ООиП обязаны убедиться, что интересы ребенка не будут нарушены, а приобретаемая взамен квартира соответствует условиям проживания. Помимо собеседования, служба вправе осуществить визит на место, чтобы удостовериться в соблюдении прав ребенка воочию.

В редких случаях, согласие на продажу выдается при условии, что вырученные денежные средства будут переведены на специальный счет, а новая квартира будет куплена в течение месяца, хотя этот срок не отображен в законодательстве.

Не стоит забывать, что ООиП могут отказать в выдаче разрешения на продажу, среди главных факторов отказа выделяют следующие:

  • новое имущество приобретается в рассрочку и это ухудшает жилищные условия для ребенка;
  • в приобретаемой квартире зарегистрировано больше жильцов, чем на предыдущем месте жительства (к примеру, прежний собственник решил выписаться из квартиры после продажи).

После того как службы опеки вынесут положительное решение по заявлению, разрешение выдается на руки родителям в течение 14 дней с момента одобрения.

Подписание предварительных договоров

Для сделок, связанных с продажей недвижимости, приобретенной с помощью сертификата МСК, характерно заключение предварительного договора в 2 экземплярах для обоих контрагентов.

Данный договор служит гарантией для органов опеки и Пенсионного фонда, что сделка состоится.

В документах фиксируются все условия будущего соглашения, причем обязательно наличие подписей обеих сторон.

Обращение в Росреестр

Для подачи документов в органы Росреестра необходимо подготовить:

  1. заявление на государственную регистрацию соглашения;
  2. договор купли-продажи квартиры;
  3. акт приема-передачи недвижимости;
  4. разрешение от органов опеки и попечительства (см. ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
  5. квитанция об оплате государственной пошлины;
  6. документы, подтверждающие использование сертификата МК.

Что делать, если жилье ипотечное?

Зачастую, если собственность была приобретена за кредитные средства, а последняя часть была загашена средствами материнского капитала, то купить новую квартиру в новостройке или построить дом будет проблематично. Дело в том, что ООиП не дадут продать доли детей пока не будет нового жилья, где смогут жить дети.

Например: Гражданин Зайцев собирается продать ипотечную квартиру, за которую он рассчитался МСК и купить новую по ДДУ или построить для своей семьи частный дом. Но, ООиП не одобрят продажу, так как приобрести можно жилье на вторичном рынке или уже почти достроенное. Связано это с тем, что застройщик может обанкротиться, а стройка приостановиться на неопределенное время.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-mat-kapitalom/i-pokupka-novoj.html

Ссылка на основную публикацию