Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.

Договор аренды земли. Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

  1. заповедные земли;
  2. земля в собственности ФСБ;
  3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
  4. зоны хранения радиационных отходов.

Подготовка документов

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

  • определение границ земельного участка;
  • составление плана местности;
  • исследование уровня грунтовых вод;
  • расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Для его оформления нужны следующие документы:

  • план межевания;
  • документы, подтверждающие владение недвижимостью;
  • определение назначения земельного участка;
  • типы построенных объектов – жилые, нежилые;
  • разрешение на пользование землей;
  • при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

  • сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
  • дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
  • лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
  • с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
  • застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

С/х земли можно использовать для:

  • ведение сельхоз работ;
  • создание фермерских хозяйств;
  • культивация овощных и плодовых растений;
  • учреждение дачных сообществ;
  • разведение рыб и животных;
  • научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Договора аренды земельных участков разделяют на:

  • кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
  • краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
  • долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

  1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
  2. кадастровый план и его заверенная копия;
  3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
  4. акт о межевании;
  5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
  6. сведения о сделке и предоставлении земли;
  7. паспорт и его заверенная копия;
  8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
  9. квитанции об уплате госпошлины.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет.

Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения.

А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны владельца:

  • если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
  • нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
  • многочисленные нарушения по срокам оплаты;
  • действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

  • арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
  • в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
  • на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
  • собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Условия продления аренды земельного участка

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

  1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
  2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
  3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Арендная плата. Размер и порядок уплаты

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

  • денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
  • натуральная;
  • отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

  • размер арендной платы;
  • ежегодная (ежеквартальная) индексация;
  • форма платежа;
  • сроки;
  • порядок внесения денежных средств;
  • пересмотр суммы или формы уплаты;
  • ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Выводы

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

  1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
  2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
  3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
  4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
  5. собрать все необходимые для сделки документы;
  6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
  7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Самозанятые арендодатели. Вопросы и ответы

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

На вопросы наших читателей отвечают руководитель проекта www.samo-zanyatost.ru Лариса Чистякова и эксперты портала.

Пенсия для самозанятых

Какой налог должны вносить самозанятые в Пенсионный фонд? Как это влияет на размер будущей пенсии?

Ответ: Для того чтобы рассчитывать на получение страховой пенсии, самозанятому нужно иметь трудовой стаж как минимум 15 лет и набрать не менее 30 пенсионных баллов. На их количество влияет размер внесенных средств.

Самозанятые имеют право самостоятельно делать взносы в ПФР и таким образом набирать баллы и копить стаж. Нужно только стать участником программы добровольного пенсионного страхования и вступить в ПФР.

Сделать это можно двумя способами: распечатать заявление, опубликованное на сайте ПФР, заполнить его и подать в территориальный орган ПФР по месту жительства или подать заявку через приложение «Мой налог». 

Страховой стаж будет считаться от даты подачи заявления. Внести оплату следует до 31 декабря года, который вы планируете использовать для расчета будущей пенсии. Вносить деньги можно как сразу всей суммой, так и частями. Платежи проводятся с банковской карты или через приложение «Мой налог».

Важно в течение года сделать хотя бы минимальный страховой взнос. В 2021 году он составит 33 770,88 рублей. За эту сумму приобретается один год страхового стажа и 1,0478 пенсионного коэффициента.

Обмануть суд? Вряд ли

Как рассчитываются алименты для самозанятого?

Читайте также:  Как облагаются страховыми взносами отпускные

Ответ: Алименты рассчитываются в общем порядке и могут составлять до 70% дохода. К расчету принимаются все виды доходов, одним из которых могут быть доходы от самозанятости (полный перечень указан в постановлении Правительства РФ от 18 июля 1996 года № 841).

Когда единственным источником дохода отца (матери) ребенка является самозанятость, алименты могут удерживаться с этих доходов.

Согласно закону, взыскивать алименты в четко прописанной сумме (не в процентах от заработка) допускается, когда плательщик не имеет нестабильного заработка (статья 83 Семейного кодекса РФ).

Но слишком рассчитывать на это не стоит: при определении размера и порядка исчисления алиментов суды тщательно рассматривают каждое дело с учетом всех обстоятельств. Так, известен случай, когда самозанятый указывал, что зарабатывал всего 500 рублей в месяц. По его мнению, алименты следовало рассчитывать исходя из этой суммы.

Суд отказал в требованиях истца, указав, что представленная им информация не является доказательством его реального дохода.

Ипотека для самозанятого

Может ли самозанятый риелтор взять ипотеку? Стоит ли ему рассчитывать на льготный кредит? Как ему подтвердить свой доход для банка?

Ответ: Любой самозанятый гражданин может взять ипотеку в банке. Для подтверждения дохода ему требуется предъявить справку из приложения «Мой налог» о поступлениях на свой счет. Справка формируется прямо в приложении.

Если вы планируете взять кредит в банке, клиентом которого являетесь как самозанятый, банк может вообще не потребовать никаких подтверждений о доходах, поскольку располагает информацией о движении финансовых средств на вашем счете. Скорее всего, в таком случае условия для вас будут выгодными.

Может ли самозанятый еще и работать по найму?

Можно ли одновременно работать по найму и быть самозанятым? Если да, то какой налог нужно при этом платить?

Ответ: Да, это реально. Наемный сотрудник имеет право параллельно оформить статус самозанятого и получать дополнительный доход, фиксируя его в этом налоговом режиме.

Налог, начисляемый на заработную плату у работодателя, оплачивает, как и прежде, работодатель в прежнем объеме. А налоги, начисляемые на доходы от самозанятости, оплачиваются в соответствии со стандартными правилами: 4% для физических лиц, 6% — для юридических.

Как не пропустить время Ч

Как самозанятый узнает, что пришла пора платить налог?

Ответ: Доходы от физических и юридических лиц учитываются отдельно по итогам каждого месяца. В начале следующего месяца налоговая служба сформирует и пришлет сумму налога, который нужно уплатить. Оплату необходимо провести до 25 числа следующего месяца. В уведомлении от налоговой службы указаны все реквизиты, поэтому дополнительно ничего заполнять не придется.

В банковском приложении для самозанятых можно подключить функцию автоматического списания налоговых отчислений. Такая же возможность есть у разных бухгалтерских систем, которые обмениваются данными с налоговой. Комиссионных сборов за такие автоматические платежи нет: это запрещено законом.

«Прописан в Новосибирске, работаю в Москве»

Я самозанятый риелтор, прописан в Новосибирске, работаю в Москве. Это допустимо?

Ответ: Да, этот вариант возможен. Если во время проведения эксперимента по налогам для самозанятых можно было работать только в Москве и Московской области, Калужской области и Татарстане, то сегодня самозанятый вправе выбрать любой субъект Российской Федерации для работы независимо от прописки.

О месте ведения деятельности самозанятый уведомляет налоговую службу при регистрации статуса. Официально менять место разрешено только один раз в год. При этом ограничения по использованию мобильных приложений для самозанятых на территории иностранных государств отсутствуют.

Как выстраивать отношения с бывшим работодателем?

Несколько лет я проработал в агентстве недвижимости, а теперь хочу стать самозанятым. Имеют ли я право продолжать сотрудничать с моим бывшим работодателем?

Ответ: Это зависит от того, в каком статусе вы сотрудничали с вашим прежним работодателем. Если как ИП, то можете продолжать работать с ним как самозанятый.

Если были в штате, то в ближайшие два года вы не вправе получать выплаты от работодателя.

В противном случае такие отношения могут быть признаны трудовыми, а ваш бывший работодатель будет оштрафован за уклонение от уплаты налогов.

Ошибся в выставлении чека

Как аннулировать чек, созданный по ошибке?

Ответ: Такая функция предусмотрена в мобильном приложении «Мой налог». Для этого есть специальная кнопка «Аннулировать чек».

Еще одна хорошая новость: закон не предусматривает никаких ограничений для отмены сделки. Поэтому вы имеет право аннулировать чек даже на сумму, полученную год назад.

Но сделать это можно только в двух случаях: если вы допустили ошибку при вводе сведений об оплате услуг или деньги были получены в качестве аванса — как предварительная оплата, но сделка не состоялась.

Что делать, если информация была введена или неправильно указана сумма за услуги? Например, клиенту по каким-то причинам не подошли найденные риелтором квартиры для аренды, и он попросил предложить еще несколько вариантов. В приложении «Мой налог» в разделе «Операции» нужно выбрать функцию «Чек сформирован ошибочно», и выставить новый чек с актуальной суммой.

Во втором случае аванс возвращается, когда нельзя предоставить услуги заказчику.

Предположим, если клиент (хозяин жилья) передумал продавать квартиру или решил поднять цену, а новая стоимость не устраивает покупателя.

Как аннулировать чек в этом случае? В разделе «Операции» приложения «Мой налог» находим нужный чек и выбираем функцию «Аннулировать». Затем следует отметить поле «Возврат денежных средств».

Обратите внимание: самозанятый должен выставить чек в момент расчета. Не получится аннулировать чек, если вы ошиблись в дате.

В этом случае налоговая выставит штраф за нарушение сроков передачи сведений в ФНС (статья 129.13 Налогового кодекса РФ). Если вы ошиблись в дате впервые, придется заплатить штраф в размере 20% суммы расчета.

Если в течение полугода вы ошибетесь еще раз, оплатить нужно будет уже 100%.

 

Стать самозанятым арендодателем просто! Подробнее по ссылке

Самозанятые: сдача в аренду нежилого помещения

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участкиС введением в 2019 году в силу ФЗ № 422 россияне получили возможность узаконить свои доходы, получаемые от своей профессиональной деятельности, а именно, от определенных работ и услуг. Специальным налоговым режимом пользуются лица, занятые реализацией продукции собственного производства, перевозками грузов и пассажиров, строительными и ремонтными работами. В свою очередь, те кто владеет недвижимостью, также задаются вопросом, может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение с минимальной налоговой ставкой.

Кто является самозанятым?

Вступивший в силу закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 года, предоставил возможность гражданам добровольно перевести свой доход в правовое поле, а именно, начать применять особый режим налогообложения НПД.

Если ранее арендодатели, парикмахеры, репетиторы и прочие лица предпочитали скрывать свои доходы и не выплачивать 13% или налог по УСН в государственную казну, то относительно низкий налог на профдеятельность фактически позволил вывести их из «тени».

Следует отметить, что обозначенные налоговые ставки самозанятых справедливы только для некоторых видов профессиональной деятельности.

В частности, не допускается применение НПД, если лицо занимается работой или предоставлением услуг, обозначенных в ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ. Так, физическому лицу придется уплачивать налоги в соответствии с другими системами налогообложения, если оно занимается продажей объектов недвижимости, получает доход в рамках трудовых отношений и тому подобное. Несмотря на то что в действующем законодательстве не предусмотрено четкого определения самозанятого, принимая во внимание ст. 2 закона № 422-ФЗ, можно сделать вывод, что таковым может являться как предприниматель, так и лицо без ИП, то есть обычный человек, решивший легализовать свой доход. При этом законодатель обозначил, что прибыль должна быть результатом личного труда, без найма рабочих, а также при использовании личного имущества. Если же при этом самозанятый имеет основную официальную работу, то он должен уплачивать 13% НДФЛ, а его работодатель отчислять соответствующие страховые взносы.

Можно ли сдавать помещение?

Это следует из ст. 6 закона № 422-ФЗ.

В указанной правовой норме обозначено, что объектом налогообложения не считаются доходы, полученные лицом от передачи имущественных прав на ту или иную недвижимость.

За исключением аренды (найма) жилья: квартиры, дома, комнаты. При этом допускается сдача в аренду, как собственной недвижимости, так не принадлежащее ему жилье, которым он пользуется в качестве арендатора.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение, сдача апартаментов и коммерческой недвижимости плательщиком налога НПД

Минфин запретил самозанятым сдавать в аренду земельные участки

Сдача недвижимости в аренду – один из самых популярных вариантов получения дополнительного дохода. Для этого не надо регистрировать ИП, достаточно раз в год отчитываться и платить 13% НДФЛ. В 2021 году появился более выгодный вариант – стать самозанятым и платить налог по низкой ставке. Но может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение или режим НПД распространяется только на жильё?

Чем отличается жилое помещение от нежилого

Для начала попробуем разобраться в статусе жилого и нежилого помещения. Как это часто бывает, закон не дает чёткого разграничения этих понятий.

В статье 15 ЖК РФ находим, что жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Перечень видов жилых помещений ограничен: это жилой дом или его часть; квартира или её часть; комната.

Все остальные объекты по умолчанию признаются нежилыми. Специального определения нежилой недвижимости закон не даёт. Статус помещения – жилое или нежилое – заносится в кадастровый реестр, поэтому в выписке сразу понятно его назначение.

Отдельно стоит сказать про апартаменты. Правовой статус такой недвижимости до конца не проработан. Казалось бы, апартаменты являются изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания. Однако среди видов жилой недвижимости в ЖК РФ они не перечислены.

В результате покупатели апартаментов, которые используют их именно в качестве жилых помещений, не могут здесь прописаться. При этом коммунальные услуги и налог на недвижимость приходится платить по более высоким тарифам.

Читайте также:  Как сделать простую электронную подпись

О необходимости разобраться со статусом апартаментов не раз говорили в Госдуме. Есть даже законопроект № 1162929-7, который находится на рассмотрении депутатов с апреля 2021 года.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты всё-таки получат статус жилых помещений.

Но не все из них, а только те, которые отвечают требованиям к безопасности проживания, обеспечены необходимыми коммунальными ресурсами и размещены там, где есть социальная инфраструктура.

Минстрой вообще предложил запретить дальнейшее строительство апартаментов, но только после перевода уже существующих объектов в статус жилых.

Итак, ещё раз подчеркнем разницу между разными видами недвижимости:

  • жилая – дом (часть), квартира (часть), комната;
  • нежилая – все остальные объекты, в том числе, апартаменты.

Какую недвижимость может сдавать в аренду самозанятый

Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.

На НПД могут работать не только обычные самозанятые, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. При условии, что они соблюдают ограничения этого специального льготного режима.

И как раз в статье 6 закона № 422-ФЗ находим, что НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости. Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.

Как самозанятому сдать квартиру в аренду?

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:

  • не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
  • без налоговых деклараций;
  • без касс;
  • без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
  • Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.
  • За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.
  • А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что  ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Город сдаст в аренду малому бизнесу и самозанятым три земельных участка

Представители малого и среднего бизнеса, а также самозанятые смогут арендовать у города три земельных участка под коммерческое строительство. Соответствующие торги пройдут во втором квартале этого года. Общая площадь участков — 0,41 гектара. Об этом сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Подобные специализированные земельные торги проходят в Москве с 2020 года, в этом году в них смогут принять участие и самозанятые граждане. Объекты для таких торгов внесены в специальный перечень, сейчас в него входит девять земельных участков. На этих территориях можно строить здания общей площадью до 1,5 тысячи квадратных метров.

«В 2020 году на специализированных торгах уже было арендовано семь участков, один участок был реализован в текущем году. Еще три будут предложены потенциальным инвесторам во втором квартале 2021 года. Они расположены в Южном, Западном и Юго-Восточном административных округах. На этих участках появятся спортивный комплекс, автозаправка и объект торговли. За 2,5 года арендаторам предстоит возвести объекты, а после оформления на них имущественных прав у арендаторов появится возможность выкупить арендованные земельные участки», — рассказал заммэра.

По его словам, на трех земельных участках, выставленных в этом году, появится 3,1 тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости.

«Фиксированной начальной цены годовой арендной платы, как в случае с помещениями для представителей малого и среднего бизнеса, на земельных торгах нет. Она исчисляется из кадастровой стоимости и площади участка, а также функционального назначения планируемого объекта.

В среднем по результатам торгов стартовая стоимость годовой арендной платы возрастает более чем в четыре раза.

Это говорит о заинтересованности инвесторов в предложенных городом земельных лотах», — отметил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.

  • На земельных торгах в этом году столица уже сдала в аренду семь участков под коммерческое строительство, подчеркнул руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Иван Щербаков.
  • «Сейчас завершается прием заявок на еще один объект в аренду для субъектов МСП на юге столицы: участок площадью 0,10 гектара под возведение спорткомплекса сдается с начальной ценой 680,3 тысячи рублей в год», — отметил глава ведомства.
  • Подробнее об участках из перечня для земельных специализированных торгов для малого и среднего предпринимательства и самозанятых — на инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города».

Раздел обновляется ежедневно. В нем опубликована документация по каждому лоту, фотографии объектов. Также предлагается задать вопросы специалистам и записаться на осмотр недвижимости. Для удобства пользователей на портале есть специальные фильтры. С их помощью можно подобрать помещения по типу, площади, виду торгов и адресу. 

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.

12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов

Кому можно предоставить участок Обязательные условия Основание
В аренду
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации
  • Арендатор должен:  • быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства; 
  • • использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной
  • связанной с сельскохозяйственным производством деятельности
Подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК
Религиозной организации или казачьему обществу
  1. Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.
  2. Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.
  3. Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ
Подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК 
Сельхозпроизводителю с действующим договором аренды земельного участка
  • У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного
  • земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.  Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок
  • действия старого договора
Подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК
В собственность по договору купли-продажи
Арендатору земельного участка,                    предназначенного    для сельхозпроизводства
  1. С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору
  2. должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений
  3. законодательства при использовании участка.  Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек
  4. срок действия договора аренды
Подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК

Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд.

Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

Читайте также:  Право применять соглашение об избежании двойного налогообложения оценят налоговики

В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года.

Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки.

Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было.

В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги.

Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет.

Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю.

Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали.

Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным.

Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Можно ли выставлять на торги земельные доли

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли.

Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал.

В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается.

Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором.

Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора.

В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

Ефимов: город сдаст в аренду малому бизнесу и самозанятым три земельных участка

На них можно возводить капитальные строения общей площадью до 1,5 тысячи квадратных метров

Во втором квартале 2021 года в Москве пройдут специализированные торги для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также самозанятых граждан. Они смогут арендовать три земельных участка общей площадью 0,4 гектара для коммерческого использования, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Земельные специализированные торги для МСП проходят в Москве с 2020 года, а с 2021 года принять участие в них могут также самозанятые граждане. Объекты для таких торгов включены в специальный перечень, сейчас в него входят девять земельных участков. На них можно возводить капитальные строения общей площадью до 1,5 тысячи квадратных метров.

«В 2020 году на специализированных торгах уже были арендованы семь участков, один участок был реализован в текущем году. Еще три будут предложены потенциальным инвесторам во втором квартале 2021 года. Они расположены в Южном, Западном и Юго-Восточном административных округах.

На этих участках появятся спортивный комплекс, автозаправка и объект торговли. За два с половиной года арендаторам предстоит возвести объекты, а после оформления на них имущественных прав у арендаторов появится возможность выкупить арендованные земельные участки», — заявил он.

Ефимов добавил, что всего на трех земельных участках появятся 3,1 тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости.

«Фиксированной начальной цены годовой арендной платы, как в случае с помещениями для МСП, на земельных торгах нет. Она исчисляется из кадастровой стоимости и площади участка, а также функционального назначения планируемого объекта.

В среднем по результатам торгов стартовая стоимость годовой арендной платы возрастает более чем в четыре раза.

Это говорит о заинтересованности инвесторов в предложенных городом земельных лотах», — отметил министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества Максим Гаман.

  • На земельных торгах в этом году столица уже сдала в аренду семь участков под коммерческое строительство, добавил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Иван Щербаков.
  • «Сейчас завершается прием заявок на еще один объект в аренду для субъектов МСП на юге столицы: участок площадью 0,1 гектара под возведение спорткомплекса сдается с начальной ценой 680,3 тысячи рублей в год», — рассказал глава ведомства.
  • Ознакомиться с лотовой документацией и подробными характеристиками объектов можно будет на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Имущество от города».

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector