Кадастровая стоимость: с НДС или без

Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская Кадастровая стоимость определяет, какой налог на имущество надо заплатить её владельцу. Если он считает, что она завышена – её можно оспорить, но это не всегда легко. Например, в одном деле Мосгорсуд отказал владельцам элитной московской недвижимости, которые оспаривали установление цены на объекты «задним числом». В другом деле суд разрешил включить НДС в кадастровую стоимость торгового центра. Верховный суд отменил оба решения и объяснил, что в них не так.

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 12место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 44место По выручке
Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

Сюжеты Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом».

Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье».

В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра.

Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв.

м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Кадастровая стоимость: с НДС или безДевять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы.

Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования.

Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда.

По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора.

Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Антон Шаматонов.

Кадастровая стоимость: с НДС или без

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

Антон Шаматонов

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать.

Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы».

По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд.

Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева.

По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении.

«Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости.

Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Федеральный рейтинг.
Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков.

Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева.

 По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Законодательство Новый подход к самовольным постройкам

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде.

Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак.

По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов. 

Кадастровая стоимость: с НДС или без

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Никита Куликов

Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость — РБК

НДС не должен включаться в кадастровую стоимость недвижимости, от которой зависит сумма налога на имущество, определил Верховный суд. РБК разбирался, станет ли решение поворотным в многолетних спорах о законности «налога с налога»

Кадастровая стоимость: с НДС или без

Антон Белицкий / ТАСС

Верховный суд признал незаконным включение налога на добавленную стоимость (НДС) в оценку недвижимости, указав, что НДС вообще не должен упоминаться при определении стоимости.

Сейчас оценщики зачастую включают размер НДС в кадастровую стоимость, от которой зависит налог на недвижимость, что приводит к ее увеличению на 20%, и собственники — юридические лица переплачивают в бюджет налог на имущество, то есть платят «налог с налога».

Опрошенные РБК юристы предупредили о рисках еще большей путаницы в этом вопросе.

Читайте также:  Минфин напомнил порядок вычета «входного» НДС при международной перевозке

Новое определение Верховного суда по вопросу включения НДС в кадастровую стоимость принято по делу собственника пяти помещений в московском бизнес-центре ООО «Арт формат». Изначально в 2017 году Мосгорсуд определил стоимость принадлежащих ему объектов с учетом НДС. Компания не согласилась с таким подходом и дошла до кассации.

Судебная коллегия апелляционной инстанции Мосгорсуда назначила дополнительную экспертизу, и из кадастровой стоимости НДС был исключен. В свою очередь, правительство Москвы подало кассационную жалобу с просьбой оставить в силе стоимость с НДС, по которой и принял решение Верховный суд, вернув дело в апелляционную инстанцию.

Кадастровая стоимость стала базой для исчисления налога на имущество с 2014 года.

Как правило, она должна соответствовать рыночной, но зачастую из-за низкого качества оценки суммы могут отличаться в разы, рассказал РБК вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

Поэтому компании зачастую ее обжалуют, в том числе предметом судебных разбирательств становится включение в кадастровую стоимость НДС.

Ранее уже несколько московских компаний доходили до Верховного суда с такими делами.

В 2018 году в решениях по делам торгового дома «Зеленоград», а также ООО «Аксиома» Верховный суд указывал, что НДС нельзя включать в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база налога на имущество.

Однако эти решения не стали поворотной точкой в делах об оценке недвижимости в целях налогообложения. В 2019 году суды стали снова массово увеличивать стоимость на НДС, рассказал РБК директор практики разрешения споров КПМГ Антон Степанов.

Новое решение ВС не внесло ясности

В определении по делу ООО «Арт формат» Верховный суд указал, что «установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности». В то же время ВС указал, что неправомерно определять рыночную стоимость с выделением НДС.

Юристы по-разному трактовали формулировку из определения Верховного суда. В КПМГ рассчитывают нановый разворот в практике и уход от включения НДС в рыночную стоимость.

Однако другая часть решения — не упоминать НДС — несет риски, что путаница продолжится: на практике часть оценщиков все равно продолжит включать в стоимость НДС и просто не будет указывать это в заключениях, предупреждает Антон Степанов из КПМГ.

Из-за этого собственникам недвижимости придется тщательнее изучать акты экспертизы, чтобы добраться до истины, и доказывать порочность такого расчета, предупреждает юрист.

Иначе решение ВС трактовал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. По его мнению, формулировка ВС означает, что учитывать НДС нужно, но нельзя выделять налог из стоимости. «Стоимость «без выделения НДС» — это все равно стоимость, включающая в себя НДС.

Простыми словами — в итоговой величине не должно быть вообще таких слов, как «НДС». Просто цифра», — считает Пивоварчик.

Необходимость включать НДС, по его словам, подтверждает и то, что 19 февраля Верховный суд отменил решение без учета НДС по аналогичному делу «ТД Зеленоград».

Учет НДС при определении стоимости недвижимости — одна из самых спорных тем в сообществе оценщиков, пояснил РБК председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский. И новое решение ВС, по его словам, не внесло ясности: «Определение может трактоваться каждым так, как он считает нужным».

По мнению Евгения Неймана из Российского общества оценщиков, определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость.

Каминский считает иначе — НДС нужно учитывать, потому что кадастровая стоимость используется не только для расчета налога на имущество, но и для сдачи в аренду и выкупа, пояснил он.

При этом Каминский подчеркнул, что «нужно прийти к единообразию, потому что налогоплательщик не должен быть крайним в этой ситуации и платить налог с налога. Путаница разрешится, когда будет выработан единый подход».

Проблема с включением в кадастровую стоимость НДС характерна для Москвы, говорят эксперты. Во многих регионах ее нет, например в Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане, Краснодарском крае, Пензенской, Челябинской, Новосибирской и Свердловской областях и ряде других, перечисляет Степанов.

«А московские власти всегда настаивали на том, что правильно считать стоимость недвижимости именно с учетом НДС», — пояснил он. За 2014–2019 годы Москва за счет включения НДС в стоимость недвижимости собрала лишних 50 млрд руб., оценил Consul Group по данным ФНС.

РБК направил запросы в правительство и департамент городского имущества Москвы.

Подробнее о судебной практике в делах по спорам о кадастровой стоимости недвижимости читайте в материале «РБК Pro».

Верховный суд разъяснил вопрос о «налоге с налога»

Верховный суд назвал незаконным включение налога на добавленную стоимость в оценку недвижимости. В теории это должно снизить нагрузку на бизнес. Зачастую оценщики учитывают 20-процентный НДС при расчете кадастровой стоимости, а от нее зависит размер налога на имущество. Почему так происходит? И что изменит решение Верховного суда?

Ранее он определял, что взимать фактически налог с налога незаконно, говорит юрист адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Елена Муратова. Не исключено, что суды продолжат игнорировать и новое решение. «Высшая судебная инстанция придерживалась последовательной позиции о недопустимости исчисления налога на налог.

Мы надеемся, что суды при определении кадастровой стоимости будут руководствоваться именно позицией Верховного суда о том, что налоговая база будет составлять стоимость без НДС. В принципе, и предыдущих судебных актов было достаточно для того, чтобы исключить начисления налога на налог.

Практика не единообразна, и речь идет не о том, что могут остаться какие-то лазейки, а, по сути, об игнорировании судами позиции ВС. Да, такие риски есть. Проблема “налога на налог” острая для юридических лиц. Они в основном спорят по коммерческой недвижимости, которая является объектом обложения НДС сама по себе.

Просто у нас для квартир есть льготы в Налоговом кодексе, поэтому они не облагаются НДС»,— пояснила Муратова.

Кадастровая стоимость: с НДС или без

Определение Верховного суда не решит проблему взимания «налога с налога», уверен управляющий партнер компании Consul Group Сергей Пивоварчик. Из кадастровой оценки может исчезнуть только упоминание НДС. Но итоговая стоимость все равно не снизится на 20%.

«Верховный суд не объясняет нижестоящим судам, почему нельзя включать НДС в кадастровую стоимость. Он просто написал, что включение НДС в кадастровую стоимость не основано на законе.

Вопрос: а исключение НДС из кадастровой стоимости основано на чем? Тоже ни на чем.

Налог на имущество организации должен рассчитываться, базой должна быть стоимость именно имущества. Но, подтягивая под налогообложение кадастровую стоимость, сделали так, что подтянулась не база на само имущество, а цена сделки.

Тот, кто платит с кадастровой стоимости, он платит и налог со стоимости своего имущества, и налог эфемерной величины НДС.

Нужно вносить изменения в Налоговый кодекс, в которых будет прописано, что база для расчета налога на имущество организации — это не просто кадастровая стоимость, а кадастровая, уменьшенная на величину НДС»,— заключил Пивоварчик.

По оценкам Consul Group, включение НДС в кадастровую стоимость обошлось московским налогоплательщикам в 50 млрд руб. Такую сумму дополнительно получили столичные власти за пять лет.

Илья Сизов

Ндс разрешили исключать из кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость: с НДС или без

Иногда владельцам собственности приходилось платить налог на имущество с включенным НДС / Александра Астахова / Ведомости

Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет. В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС. А Минфин поддержал его позицию в своем письме.

У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости.

Например, Верховный суд Татарстана писал в определении, что НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база для налога на имущество людей.

А Московский городской суд считал, что правильно определять рыночную стоимость, на которую ориентируется кадастровая, с учетом НДС.

В мае 2017 г. Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. Спустя почти год Верховный суд вынес решение.

В феврале 2018 г. он решил, что в деле компании «Торговый дом «Зеленоград» суды неправомерно установили кадастровую стоимость объекта с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость, следует из определения суда.

Такую позицию подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.

С точки зрения методологии оценки рыночная стоимость включает все налоги, в том числе НДС, объясняет председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Так как кадастровая стоимость должна быть приближенной к рыночной, то с точки зрения ­методологии оценки в кадастровую стоимость включается и НДС. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной рыночная цена также не должна включать НДС, говорит Каминский.

Если стоимость объекта определяет оценщик, НДС ней не добавляется и на него стоимость не уменьшается, поддерживает представитель ­Минэкономразвития.

Читайте также:  Образец акта выполненных работ без НДС

НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним». Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС, согласен он.

Из-за методологии оценки возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую, говорит Каминский.

Платить налог с другого налога – абсурдно, считает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский. А если использовать кадастровую стоимость в сделках купли-продажи, то тоже возникают вопросы.

«Например, как быть со сделками между людьми, которые не облагаются НДС, если бы этот налог был уже включен в кадастровую стоимость?» – удивляется он.

В одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону, рассказывает Каминский. Теперь Верховный суд разрешил многолетний спор, заключает Можаровский.

Ндс и рыночная стоимость

Внимание: появились новые документы, подтверждающие изложенную ниже позицию. Ознакомиться с ними можно по ссылке.

  • НП «АРМО» публикует официальную позицию Минэкономразвития России по вопросу соотношения налога на добавленную стоимость (НДС) и определяемой оценщиками и судебными экспертами рыночной стоимостью объектов недвижимости, а также актуальную подборку судебной практики по этому же вопросу.
  • С первой частью обзора и рекомендациями по оформлению отчета об оценке можно ознакомиться вот здесь.
  • НП «АРМО» просит оценщиков учесть изложенные позиции и рекомендации при осуществлении профессиональной оценочной деятельности и судебной экспертной деятельности.
  • При определении рыночной стоимости недвижимого имущества НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с определением рыночной стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Позиция Минэкономразвития России

Минэкономразвития России представило свою позицию в официальном письме №Д22и-2849 от 01.02.2019 г.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, согласно статье 11 Закона об оценке является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).

Законодательством Российской Федерации в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости и соответственно включение указанного налога в отчет об оценке.

Вопросы исчисления налога на добавленную стоимость относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с объектами недвижимости.

Кроме того, данные о включении или невключении налога на добавленную стоимость при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве объекта – аналога оцениваемому объекту недвижимости при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно, не всегда являются общедоступными, и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости.

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость.

    Ознакомиться с полным текстом письма

Ндс в делах об оспаривании кадастровой стоимости

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Апелляционное определение Московского городского суда от 27 марта 2019 г. по делу N 33а-0597/2019:

Более того, доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что при определении величины итоговой рыночной стоимости необходимо уменьшать ее на величину НДС, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку применительно к понятиям, приведенным в ст. 3 Федерального закона от 29.07.

1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства, в частности положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2019 г. по делу N 33а-0685/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости включает НДС, поскольку эксперт анализируя рынок применительно к объектам экспертизы указывает, что ставки аренды включают НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом без относительно наличия либо отсутствия НДС, при этом эксперт учел все аспекты ценообразования.

Апелляционное определение Московского городского суда от 15 мая 2019 г. по делу N 33а-2504/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства.

При этом, как усматривается из экспертного заключения, используемая экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки информация не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, на что экспертом прямо указано на стр. 13 заключения.

Определенная в заключении стоимость объектов оценки также не содержит указания на наличие или отсутствие в ней НДС.

Таким образом, ответы на поставленные перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопросы о рыночной стоимости объектов недвижимости даны в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене нежилых помещений налог на добавленную стоимость.

Примечание: Аналогичная позиция высказана в десятках решений и апелляционных определений Мосгорсуда за 2018 – 2019 гг., что полностью соответствует ранее высказанной позиции СК Верховного суда в Определении N 5-КГ17-258 в 2018 г. и многочисленным письмам Минэкономразвития России.

Ндс в банкротстве

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей реализации имущества должника НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом»:

Цена, по которой имущество должника было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику или организатору торгов, а также организатором торгов — должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве.

В связи с этим при реализации имущества кредитной организации в ходе конкурсного производства цена, по которой имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества кредитной организации или организатору торгов, а также организатором торгов — кредитной организации.

Налог на добавленную стоимость в отношении операций по реализации имущества (в том числе предмета залога) кредитной организации, признанной банкротом, исчисляется кредитной организацией как налогоплательщиком по итогам налогового периода и уплачивается с учетом очередности, установленной пунктом 5 статьи 50.40 Закона о банкротстве банков.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-12837:

Что делать с НДС: КС РФ объяснил, как рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости

Добрый день, уважаемые коллеги.

В 2020 году я несколько раз сталкивался с тем, что налоговики рассчитывали кадастровую стоимость недвижимости, с которой они начисляли налог на имущество, вместе с НДС. Это увеличивало издержки бизнесменов.

У налоговиков была жесткая позиция, и на этот счет была куча споров. Спасибо КС РФ, он в 4 квартале 2020 года принял судебные акты, в которых сформулированы новые правовые позиции по вопросам налогообложения имущества. Налоговики, естественно, вынуждены были согласиться и выпустили соответствующую информацию, где написали, что они согласны с Конституционным судом.

«Суд указал, что нормы ст. 378.

Читайте также:  Отметка о прохождении медосмотра в путевом листе, штраф за её отсутствие

2 НК РФ, устанавливающие особенности применения кадастровой стоимости как налоговой базы по налогу на имущество организаций, не предусматривают ее увеличение на сумму НДС.

Определение в качестве кадастровой рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения НДС».

То есть если вы купили офис, и вы его не продаете (вы работаете на ОСН), то у этого офиса нет НДС. А налог на имущество вы платите без включения в кадастровую стоимость НДС. И это очень хорошая новость.

«Также признан не противоречащим Конституции РФ пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ. При этом Суд разъяснил, что пп. 1 п. 4 ст. 378.

2 НК РФ не предполагает определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости здания исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

То есть включение объекта налогообложения в ежегодно формируемый субъектом РФ перечень (п. 7 ст. 378.2 НК РФ) должно основываться на его характеристиках, а не только на правовом режиме занимаемого им земельного участка».

Это тоже, в принципе, хорошо. Надеюсь, что специалисты поняли этот «иностранный язык».

Что я рекомендую?

Если вы работаете на ОСН и вам принадлежит недвижка, то, пожалуйста, изучите эту информацию ФНС России.

Когда вы хорошо знаете правила и законы (как понятийные, так и законодательно определенные), вы умеете эти правила использовать таким образом, что государство с вами почти ничего не может сделать.

То есть государство вас в этом отношении не интересует, потому что налоговики и правоохранители обычно интересуются теми, кто этих правил не знает. И у того, кто этих правил не знает – попандос: взятка-откат-опять попал-сел-вышел.

Бесконечная мыльная опера.

А когда ты знаешь эти правила, то жить проще. И цель моего блога – сухой образовательный характер. Я очень надеюсь, что те данные, которые я вам даю, идут бизнесменам на пользу.

  • Спасибо и удачи в делах.
  • Бесплатный онлайн-курс Владимира Турова:
  • «Научитесь законно снижать налоги за 4 письма»
  • Ссылка на документы:
  • Информация ФНС России «Конституционный Суд РФ сформулировал новые правовые позиции по налогообложению недвижимого имущества»
  • ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР ПО НАЛОГАМ

Кадастровая ловушка. Как сэкономить на имущественных налогах

Порядок налогообложения отдельных объектов недвижимого имущества претерпел существенные изменения.

Сейчас торговые, административно-деловые, офисные центры и жилые помещения облагаются налогами, исходя из кадастровой стоимости, которая утверждается соответствующими органами власти субъектов России.

Новый порядок не мог не породить огромного количества вопросов, причем не только в части достоверности определения кадастровой стоимости и ее соответствия рыночной стоимости.

Например, в случаях, когда в результате спора по установлению достоверности кадастровой стоимости судом признается рыночная, включается ли в кадастровую стоимость НДС? Ведь налог на добавленную стоимость учитывается при определении рыночной стоимости оценщиками и отражается в отчете.

 Как разобраться в такой ситуации, когда одним из принципов налогового законодательства является недопущение двойного налогообложения одного и того же объекта, а в описанной ситуации получается, что налог на имущество будет начисляться на кадастровую стоимость, равную рыночной, определенной с НДС?

Трудности оценки

Кадастровая стоимость определяется и утверждается уполномоченными органами власти соответствующего субъекта РФ по результатам проведенной государственной оценки, которая зачастую устанавливает стоимость недвижимости, исходя из «средней температуры по больнице».

Иными словами, при определении кадастровой стоимости оценщики не в состоянии учесть индивидуальные характеристики каждого из объектов оценки ввиду их большой численности, поэтому оценка производится укрупненно, так называемым «методом массовой оценки».

Кроме того, из судебной практики видно, что оценщики допускают ошибки и технического характера.

  • Если собственник объекта с установленным размером кадастровой стоимости не согласен, он вправе его оспорить, добившись перерасчета, либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Сделать это можно двумя путями:
  • — через обращение в комиссии, уполномоченные рассматривать споры об установлении кадастровой стоимости;
  • — в судебном порядке.
  • Если собственником ставится вопрос о признании кадастровой стоимости равной рыночной, то подлежит ли включению в такую рыночную стоимость сумма налога на добавленную стоимость?

Конечно же, соответствующие министерства и ведомства отвечают, что при определении рыночной стоимости отдельно НДС не выделяется. Между тем в определении суда о признании кадастровой стоимости в размере равном рыночной указывается стоимость с включенной в нее суммой налога на добавленную стоимость.

Отсюда возникает проблема по включению или невключению налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость, а это 18% от стоимости.

Включать или не включать

В решении этого спорного вопроса появилось два лагеря: одни утверждают, что сумма НДС подлежит включению в кадастровую стоимость, другие указывают на то, что не подлежит, поскольку такой подход приводит к двойному налогообложению одного и того же объекта.

Суды не смогли сформировать единого подхода к решению этого вопроса.

Одни утверждают, что в случае реализации объекта недвижимости НДС включается в цену сделки, то есть является элементом «рыночности» цены, поэтому установление рыночной цены с НДС оправдано.

Другие, напротив, указывают, что НДС не может быть включен в рыночную стоимость, поскольку при уплачивании налога на имущество, по сути, налог исчисляется с налога (в части приходящегося на сумму НДС).

Верховный суд попросили разобраться с включением НДС в кадастровую стоимость

3 мая 2017, 14:05

Сайт Верховного Суда РФ

Москва. 3 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Минэкономразвития попросило Верховный суд РФ обобщить практику по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в части включения или невключения НДС.

Сейчас у судов нет единообразного подхода при рассмотрении вопроса, связанного с учетом налога на добавленную стоимость при установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, обращает внимание Минэкономразвития в письме в ВС, с которым ознакомился «Интерфакс». По мнению ведомства, включать НДС в стоимость не нужно.

В своем обращении ведомство цитирует постановления Мосгорсуда, Верховного суда Татарстана, Девятого арбитражного апелляционного суда за 2015-2017 годы.

Так, Мосгорсуд в части установления кадастровой стоимости недвижимости указал на правильность определения рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом НДС.

А Девятый арбитражный апелляционный суд, в свою очередь, в нескольких постановлениях отклонил доводы о необходимости включать НДС при установлении кадастровой стоимости. Такой же позиции придерживается и ВС Татарстана, указывает Минэкономразвития.

Ведомство просит Верховный суд рассмотреть возможность обобщения судебной практики по этому вопросу, чтобы дать судам соответствующие разъяснения и обеспечить единообразное применение законодательства.

При этом, по мнению Минэкономразвития, кадастровая стоимость объектов капитального строительства, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна отражать включение или невключение НДС, так как отношения по взиманию налогов и сборов, в том числе НДС, регулируются налоговым законодательством, говорится в обращении.

Ст. 19 НК считает налогоплательщиками организации и физических лиц, на которых возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения НДС определяется Налоговым кодексом, поясняет ведомство.

«Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС», — говорится в письме.

Поэтому при установлении кадастровой стоимости нельзя включать или не включать величину НДС в ее состав, как и анализировать рыночную информацию, используемую для определения кадастровой стоимости, на предмет наличия или отсутствия НДС в ценах, отмечает ведомство.

Вопрос учета НДС при оценке объектов капитального строительства важен с точки зрения пополняемости бюджета — от оценки (стоимости) любых объектов зависит сумма налога на имущество, пояснил «Интерфаксу» управляющий партнер Адвокатского бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин.

По его словам, этот вопрос обострился после того, как в большинстве регионов России налог на имущество организации стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости, что повлекло массовое оспаривание результатов кадастровой оценки и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Одни оценщики при этом указывают рыночную стоимость оцениваемого ими объекта с учетом НДС, другие — без него.

«С одной стороны, важно знать сумму НДС при определении стоимости имущества: это косвенный налог, и его уплачивают после реализации имущества, поэтому важно знать сумму, которую уплатили изначально. Однако оценка — это определение рыночной стоимости имущества, т.

е. суммы, которую заплатит покупатель, она вообще не должна подразумевать какие-либо налоги, поскольку зависит от спроса и предложения, поэтому при оспаривании кадастровой стоимости ОКС стоимость должна быть определена без учета величины НДС», — считает Р.Терехин.

Правильный учет НДС при определении стоимости ОКС в отчете оценщика, которую истец принесет в суд, крайне важен, ведь при ошибке этот документ будет признан ненадлежащим доказательством, а территориальная комиссия Росреестра вряд ли укажет на такую ошибку в досудебном порядке, говорит юрист BGP Litigation Наталия Юрченкова.

«В проекте приказа Минэкономразвития «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» говорится, что при проведении кадастровой оценки НДС не учитывается, кадастровая стоимость определяется без учета НДС. Такое прямое указание позволит судьям не путаться при установлении кадастровой стоимости», — считает она.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector